[열반스쿨 기초반 85기 169조 레인2] 수익률 분석 보고서 과제

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 동작삼성래미안 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자수 : 106,159명 

2. 교통

강남역 : 28분 / 여의도역 : 29분 / 시청역 : 41분  

3.학군

사당중 71%(특목고 진학률 2%) , 동작중 85%(특목고 진학률 1.4%) 

4. 환경(대형마트/백화점/대형병원) 

홈플러스 남현점 (18분) 

서울카톨릭성모병원 (27분/챠랑18분))

중앙대병원(33분/차량15분)

신세계강남점(27분) 

5. 공급

 동작구 556세대, 인근 서초구 9467세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세 : 동작삼성래미안 20평형 현재 매매 10.5억/ 전세6.2억

5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 11.9억/4.5억 

5년 내 저점 매입시 : 2023년 9월 9.3억/5.5억

10년 전 저점 매입시 : 2016년 4월 5.1억/4.2억

• 5.4/0.9*100=600% 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -12% 전세가율 59%, 저평가 기준에 들어오지는 않음! (실거주나 내집마련이 목적이라면 괜찮지 않을까?) 비슷한 가격대의 비교평가가 전적으로 필요함!!!

2) 환금성 : 저층x, 세대수 896세대

3) 수익률 : 10년 전 저점 매수시 수익률 600% (연수익률 60% 실화…??) 훌륭한 수익률이군요! ^^ 5년전 저점 매수시 32% (연수익 16%)

4) 원금보존 : 전세가 70% 기준에 미치지는 못하지만 꾸준히 상승하고 있음.

5) 리스크 대비: 3년내 공급이 9천세대 구는 다르지만 인접한 동네이므로 얼마나 영향권에 있을까? 

✅ 나의 투자 결론 : 

23년 하반기부터 꾸준히 봐온 단지. 9.6억일 시점에 이정도면 싸다고 생각되었으나 확신이 없었음. 정확하게 수익률 분석을 해봤더라면 나았을까? (→ 아니오) 무엇보다 종자돈 마련이 되지 않았던 상황. 3급지이고 서초구와 인접한 동네. 살짝 언덕이 있긴 하지만 초등학교 학군까지는 선호하는 생활권이고 주변 환경은 지속적으로 개선되고 있다. 비슷한 가격의 다른 지역과 비교평가 해봐야 할 것 같다. 같은 가격대로 더 나은 곳은 있는지? 부지런히 앞마당 만들고 비교평가 하자!! 기회가 없다면 만들어서라도 실행하자!!

✅ 작성하면서 느낀점 : 

직장에서 멀지 않은 단지라 관심갖고 지켜보고 있던 단지였다. 부사님과 대화를 통해 나와있는 세입자가 집을 보여주지 않는 대신 시세보다 저렴하게 나온 매물이라던지 후킹용 매물도 있다는 것이라던지 이것저것 매물들의 속사정을 알게 되면서 공부가 되었던 것 같다. 지금 현재 투자로는 조금 비싸다는 생각이 들지만 지켜보고 있으면 언젠가 기회가 오지 않을까? 다만 하나의 매물에만 집중하기 보다 이런 매물 여러개를 알고 있으면 마음에 준비를 더욱 단단히 할 수 있겠다는 생각이 들었다. 부동산 공부의 즐거움을 알게 해준 단지라 애정이 간다. 부지런히 앞마당 만들고 비교 평가를 하자! 

할 수 있다!!!