송파구 거여동 거여아파트 수익률 분석 보고서[열기_85기 136조 라랄라]

✅아파트명 : 거여4단지아파트

✅위치(지도) : 송파구 끄트머리 5호선 거여역 근처

✅입지평가

1. 직장

송파구 종사자수 400,781명

2. 교통

거여역 도보 8분으로 5호선 역세권으로 지하철 접근성 좋으며, 강남권 및 동남권, 중구(광화문) 등 지역의 접근성이 

좋음. 대부분 1시간 내 모두 도착

네이버-길찾기

전철이용 : 양재역 40분, 강남역 50분, 광화문역 50분, 판교역 43분, 수서역 15분, 잠실역 30분

버스이용 : 잠실역 30분, 판교역 1시간

3.학군

좋은 편 아님 

거원초등학교 : 1.2등급, 서울상위 52%

거원중학교 : 서울상위 60% (특목,자사고 진학률은 13.86%로 낮은 편임)

4. 환경

위례호수공원과 인접하고 있고, 남한산성 도보 이용이 가능, 송파체육문화센터 도보이용 가능, 위례스타필드 도보이용 가능, 다양한 병원과 의료시설 인접하며, 경찰병원, 삼성병원과 아산병원의 접근성도 좋은편임

리모델링 추진 중임

5. 공급

송파구만 봤을 때는 2022년 이후 공급이 적정 수준보다 매우 낮음. 그러나 주변 강동구와 경기 성남시 수정구의 공급량은 많음. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 현재 -20%이므로 아직 올라갈 여력이 있는 저평가 지점이라 보임

2) 환금성 : 500세대이상, 3층이상, 거래량이 꾸준히 있어 수요가 보임, 따라서 환금성이 있다고 판단됨 

3) 수익률 : 27%, 저점에 매수 가정 시, 좋은 수익률이라 판단 됨, 또한 현재도 전고점 대비 -20% 이므로 수익율 기대 할 수 있다고 보임 

4) 원금보존 : 전세가율은 현대 53%이며, 평균 40%이상인 것을 감안하면 원금보존율은 높다. 다만, 낮은 전세가율이므로 투자금이 많이 들어간다. 

5) 리스크 대비: 2023년 이후 상승하였으나 아직 전고점 대비 낮은편이므로, 현재 투자를 해도 역전세 및 매매가 리스크는 낮아보임

나의 투자 결론 : 23년 저점 투자 시, 수익률 27%로 좋은 투자가 될 수 있으나, 타이밍을 잘 찾을 수 있어야 함. 낮은 전세가율로 최소 4억이상의 투자금이 필요한데, 다른 곳과 비교하여 더 좋은 곳을 찾아 볼 필요가 있음. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 서울이라도 투자는 타이밍이 중요하며, 좋은 투자 타이밍을 만나더라도 가치평가를 통해서 최고의 수익율을 낼 수 있는 투자를 할 수 있어야 한다는 것을 느꼈음. 또한, 앞마당이 많아야 가치를 더 정확히 판단 할 수 있을것 같다. 

 아직 나는 갈 길이 멀어 보이지만, 그럼에도 월급쟁이 부자가 되기 위해 꾸준히 최선을 다할 것을 다시 한 번 다짐하게 됨.