[열반기초_8배로 키우고 5년 뒤 1순간에 36억 찍조!_부짱맘] 잠실동 리센츠 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

  잠실동 리센츠아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(S)

종사자수 30만명이상으로, 500인이상 사업장도 대기업일자리도 서울에서 6번째로 우수

종사자수 사업장도 증가추이를 보임

2020년 기준 송파구 종사자수 411,898 명(19년 대비 20% 증가)

500명이상 사업체수 59 곳 (19년대비 5% 증가)

2. 교통(S)

주요핵심일자리 접근성 우수함

강남 10분/ 여의도 28분/ 시청 32분

3.학군 (A)

중학교 학업성취도 90%이상이면서 단지앞 학원가 형성

해당 중학교 특목고 진학률도 5%로 매우 우수함

초등학생 고학력 학생수도 증가추이를 보이며 이단지에서 중학교를 보내고자 하는 

수요가 많은 것을 알수 있음 

잠신중 학업성취도 93%

학원가 인접해 있음

특목고 자사고 진학률 5%

잠신초등학교 학급당 학생수 27명 (서울시 평균 19명)

4학년 250명

5학년 262명

6학년 284명

고학년으로 갈수록 학생수 증가

4. 환경(S)

롯데 백화점 1 에비뉴엘 1

롯데마트 2개

종합병원 서울 아산병원가 인근에 있어 환경도 매우우수

5. 공급(A)

최근 해당지역과 인근에 3년내 공급 0.3배로 역전세 리스크 적은편

송파구 인구수 65,4166명

필요세대수 3270세대

3년간 필요공급수: 9812세대

3년간 예상 공급수 3184세대

=> 0.3배로 공급부족 

강남 강동구 송파구 필요세대수:8387 세대

3년간 필요공급: 25161 세대

3년간 예상 공급수 8645세대

=>0.3배로 공급부족

=> 공급이 수요를 한참 못미쳐 역전세 리스크 적음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

전저검 23년 3월에 매수시 7억 6천망원 투자금,

현재시점에 매매가로 8억 3천 상승

수익률 109%,

전고점 22년 9월 매수시 투자금 10억

현재시점  4억3천 상승으로 수익률 45%

입지독점성이 있고 상급지로 가치성장 투자가 가능한 곳으로

수익률이 43%만 나도 수익금을 4억대를 벌수 있을정도로 가치가 큰것같다.

다음장에 현재 보유한 자가를 매도하고 

전세를 껴서 매수하여 상급지로 갈아타기를 시도해봐야겠다.

상급지이다 보니 전세가률이 50%이상만 되도 괜찮을것으로 판단하는게 맞을것으로 보이며

전세하락시 대비해 전세금에 20%를 현금보유해야 

리센츠를 안정적으로 지켜낼수 있을것으로 보인다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  전고점 20억대를 넘어서서 상승세 허리쯤와서 싼가격은 아닌것같음 

                   단 동일급지의 잠실엘스와 트리지움보다 투자금이 1억정도 덜드는 상황임

                   리센츠≥엘스>트리지움으로 가치가 있음

2) 환금성 : 선호도가 좋은 입지에 위치해있어 환금성은 있는 아파트임

3) 수익률 : 수익률은 전저점에 매수한다면 수익률 109%로  수익상승금액도 8억3천만원으로 

                 훌륭한 가치성장투자 똘똘한 한채임, 단 타이밍이 전 고점이었다면 수익률은 43%로

                 수익금은 4억대로 금액적인 이득은 괜찮은편임

4) 원금보존 : 현재시점에 전세가률 50%대로 낙폭이 많을 클수 있으며, 역전세가 나면 8억대까지 감안해서 

                     전세를 놓을 필요가 있음 

5) 리스크 대비: 앞으로 3년간 공급이 0.3%로 매우 부족하여 전세가 상승여력이 크며, 주변 공급도 부족하여

                         역전세리스크에서는 비교적 안정적임

나의 투자 결론 : 

✅ 작성하면서 느낀점 : 23년 1월에 가장저점이였는데 현재는 8억이나 오른 상황이여서

가치성장투자는 투자금과 타이밍과 시장을 읽는 능력이 있어야 한다는 것을 깨달았으며 

1급지 투자를 위해서는 최소 10억이상이 필요하니 투자를 통해서 10억이상을 축적해나가야겠다는 생각을 했습니다.

그리고 투자수익률이 작아도, 1급지의 상승폭이 매우 폭발적이라는 점에서 

앞으로 내가 할일은 종자돈을 불리며

갈아타기를 위해서 10억을 넣어도 아깝지 않을 비교할 앞마당을 만들고 

꾸준한 시세트래킹으로 기회를 잡는 실력을 키워야겠다고 생각했습니다.

그 과정에서 더 싸게 살수 있는 네고실력도 갖추도록 훈련이 필요하겠다는 생각이 들었습니다.