영통구 망포동 센트럴하이츠 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 86기 언어사용자]

✅아파트명

영통구 망포동 센트럴하이츠 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영통구 종사자수 168,344명

2. 교통

강남 57분 / 여의도 1시간 12분 / 시청 1시간 20분

3.학군

영동중 86%, 잠원중 86%, 망포중 91%

4. 환경

대형마트 : 롯데마트 차로 11분 , 트레이더스 차로 7분, 홈플러스 차로 8분

백화점: 롯데백화점 차로 19분, AK 플라자 차로 18분, NC 백화점 차로 13분

대학병원 : 한림대학교동탄성심병원 차로 11분, 아주대학교병원 차로 18 분, 카톨릭대학교 성빈센트병원 차로 19분

5. 공급

2025년 3월~2027년 10월까지 수원시 전체 7,620세대 입주 예정

2025년 3월~2027년 3월까지 영통구는 2,146세대 입주 예

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 영통구 망포동 센트럴하이츠 아파트 25평 현재 매매 7.25억, 전세 4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 7.5억, 전세 5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 7월 매매 5.5억 전세 3.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 차이가 없는 가격. 저평가된 가격은 아니라고 생각되며 현재 매도를 내놓은 집이 1채라 집주인이 원하는 가격으로 올라온 것으로 추정. 

2) 환금성 : 주변에 비슷하게 지어진 아파트 단지들이 많이 있기에 이 단지만의 특별함은 없다고 보여짐. 게다가 20평대 가격이 더 저렴한 물건들이 있기에 환금성이 좋다고 보여지지 않음.

3) 수익률 : 고점과 비슷한 가격이기 떄문에 수익률을 좋지 않을 것으로 판단됨.

4) 원금보존 : 전세가율이 70% 이하로 안전하지 않다고 판단.

5) 리스크 대비: 현재 수원시 전체게 공급량이 많다고 보여짐. 영통구 내에서 2025년 2027년에 공급이 있을 예정으로 리스크가 존재한다고 판단됨. 주변 단지에 전세가 많이 나와 있지는 않은 상태이긴 하나 최선호 단지는 아닌 것으로 보임. 주변이 다 비슷한 아파트 단지이기에 환경은 좋다고 판단됨.

나의 투자 결론 : 

망포역에 걸어 갈 수 있는 거리여서 역세권 아파트이며, 15년 이내에 지어진 아파트로 주차 등이 편리할 것으로 생각됨. 그러나 고점 대비 비슷한 가격이고 강남역까지는 1시간 이내이지만 여의도, 시청까지는 1시간 이상으로 멀다고 생각됨. 따라서 현재 투자로는 적절하지 않다고 판단됨. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

지도상으로 보이는 20평대 가격만 보고 선정했던 아파트입니다. 실제 상세히보니 밖에 보여졌던 가격은 비인기 형에 1층이었고 인기 있는 판상형에 고층 가격은 1억 이상 차이나는 상태더라고요. 게다가 매도하는 물건이 딱 1개였습니다. 잘못 선택했나 싶었지만, 처음 작성해보는 보고서이기에 일단 고! 했는데요. 작성 가이드를 따라서 찾아보고 적용해보면서 ‘아! 맞아 이런 것도 봐야지. 아! 이렇게 찾아보는 것이구나.’ 라고 감탄에 감탄을 했습니다. 부동산 앱의 가격만 쳐다봤던 제가 너무 부끄러워지는 순간이었어요. 강의를 들으면서는 ‘음.. 그래 그것도 생각해야지. 그럼 그것도 중요하지’ 하면서 이해한 듯 했지만 실제 투자 대상 아파트를 찾아보는 제 행동은 그렇지 않았다는 걸 깨달았어요. 이렇게 실제로 해볼 수 있도록 해주셔서 너무 감사합니다.