서대문구 홍제동 홍제현대아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 95조 내집받고하나더]

✅아파트명 : 홍제동 홍제현대아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

서대문구 종사자수 : 12만명

2. 교통

강남 : 40분, 여의도 : 33분, 시청 : 22분

3.학군

신연중학교 : 71.2%

인왕중학교 : 71.1%

4. 환경

동신병원 차량 3분

백련근린공원 차량 3분

홍제역 근처 마트, 병원, 음식점 이용 가능

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세 : 홍제동 홍제현대 아파트 

27평 현재 매매 8.5억 전세 5.2억

5년 내 고점 매입시 : 

21년 9월 매매 10억700 전세 6.2억

5년 내 저점 매입시 : 

23년 4월 매매 6.9억 전세 3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 20프로 하락된 가격, 홍제역 역세권 아파트라 생각했을 때 저평가라 판단.

2) 환금성 : 홍제역 역세권이기도 하고 단지 입구부터 오르막이 시작되지만 초입동은 환금성이 좋을 것이라 판단.

3) 수익률 : 너바나님이 말씀하신 전고점 대비 20프로가 빠져있는 가격이라 수익률이 좋을 것이라 판단되고 초역세권 아파트라 상승장에서 초입동은 전고점을 넘을것이라 판단됨.

4) 원금보존 : 안전하다고 판단.

5) 리스크 대비: 서대문구 자체가 공급도 많이 없고 현재 전세가도 많이 낮아져있는 상태, 금리도 낮아지고 있는 상태라 역전세가 날 확률은 적다고 판단됨. 너무 적은 갭으로만 투자하지 않는다면 리스크 낮다고 판단.

홍제역 근처 역세권이라 입지독점성도 좋다고 판단되지만 아파트 단지 맞은편이 빌라가 조금 있어 환경이 좋다곤 할 수 없지만 홍제역 상권을 이용할 수 있다는 장점으로 커버가 될 것 같음.

나의 투자 결론 : 4급지중에서 중간정도에 속하는 서대문구이지만 홍제역이 3호선으로 

강남과, 여의도, 시청 등 직장들이 많은 역을 

30-40분 내에 이동할 수 있고 홍제역 상권을 

도보로 편하게 이용할 수 있는 장점들과 

전고점대비 20프로가 빠져있는 가격으로 봤을 때

투자하기 좋은 아파트라고 생각됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 평소에는 단순하게 단지임장, 분위기임장 등을 통해 해당 구의 분위기를 파악하고 시세조사를 통해서 

전고점대비 얼마나 빠져있는지 위주로 보았는데 이렇게 수익률 보고서를 작성해보니까 아파트 하나의 가치가 어느정도 있는지

스스로 판단할 수 있는 소중한 시간이 된 것 같습니다.

앞으로 앞마당을 많이 만들어서 단지끼리 

비교하는 과정에 있어 해당 수익률 보고서를 

작성한다면 저에게 맞는 

최선의 단지를 찾는데 

도움이 될 것이라 생각합니다.