부산광역시 동래구 사직롯데캐슬더클래식 아파트수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 102조 월부지니1]

✅아파트명 : 사직롯데캐슬더클래식(2017년, 1064세대)

✅위치(지도) : 부산광역시 동래구 사직동 1041

✅입지평가

1. 직장 : C등급(종사자수 10만명 미만)

2. 교통 : A등급(평균 22분)

  - 부산광역시청 12분

  - 부산교통공사 본사 25분

  - 벡스코 30분

3.학군 : A등급(90% 이상 1개, 85% 이상 1개)

  - 사직여중(93.2%, 11명) 

  - 여명중(88.5%, 11명)

4. 환경 : A등급

  - 백화점 : 롯데백화점 동래점

  - 대형마트 :  홈플러스 메가푸드 마켓

  - 병원 :  광혜병원, 대동병원 등

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍) : 

  1) 2020년 3월 사직롯데캐슬더클래식을 3억4천5백만원의 투자금으로 매수했을 경우 

       5년이 지난 현재 10억으로 약 2억4천만원, 수익률은 69%가 났을 것이다. 

  2) 2021년 8월 전고점에서 5억9천만원의 투자금으로 매수했을 경우 

      4년이 지난 현재 10억으로 약 -2억4천만원, -41%의 수익률이 났을 것이다.

  3) 만약 2025년 3월 현재 4억 3천만원이라는 투자금으로 사직롯데캐슬더클래식을 매수할 경우

       2021년 8월의 전고점 대비 -19.4% 하락한 상황으로 전고점을 회복한다고 가정하면 

       2억4천만원, 약 56%의 수익을 올릴 수 있다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 주변단지들보다 연식이 떨어지나 대단지에 브랜드라는 점, 전고점 대비 -19.4% 하락한 상황으로 어느 정도 저평가되어 있다고 할 수 있다.

2) 환금성 : 부산 사람들이 좋아하는 해수동의 동래구 중 학군지라 불리는 사직동에 위치하고 있어 부산 사람들의 꾸준한 수요가 있는 곳으로 거래가 활발하며 4층에 1064세대 대단지라는 점에서 환금성을 충족한다. 

3) 수익률 : 예상 수익률은 56%로 투자금 대비 좋은 편은 아니다.

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 57%로 높은 편이 아니므로 원금은 충분히 보존할 수 있다.

5) 리스크 대비 : 주변 공급이 줄어드는 시기에 접어들었다. 2025, 2026년에는 동래구 공급이 0이며, 2027년 870세대가 예정되어 있어 공급에 의한 주변 리스크가 굉장히 적다.

나의 투자 결론 : 4억3천만원이라는 투자금을 가지고 사직롯데캐슬더클래식에 투자하는 것은 가장 좋은 선택지는 아닌 것 같다. 전저점에서 어느정도 회복한 상황이라 허리 정도까지는 와있는 상황으로 보인다. 가능하다면 더 좋은 선택지를 찾을 것이지만 이 투자 또한 잃지 않는 투자라는 생각은 든다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 사직동의 연식좋은 다른아파트들까지 같이 둘러보아야 한다는 생각이 들었다. 부산에 공급이 그렇게 많았다고는 하나 생각보다 동래구의 선호하는 아파트는 어느정도 가격회복이 된 상황이라고 보인다. 부산의 아파트들이 이제는 올라갈 상황만 남았다는 것을 보여주기 시작하는 것일까. 부산 시장에 대한 기대감이 생긴다.