*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

✅위치(지도) : 스카이뷰 단지만 가는 용학초등학교가 바로 옆에 있다. 초품아.미추홀구에 학원가가 없는데 스카이뷰 바로 앞 상가에 학원가가 있어, 아이를 둔 엄마들의 수요가 있을 듯 싶다.

✅입지평가

1. 직장 B: 인구수 약 41만명 중 종사자수 약 14만명. 베드타운 임. 직장을 이유로 찾는 수요는 없다.

구분

지역

시군구

등급

종사자수

사업체수

수도권	인천	남동구	A	255,508	57,621
수도권	인천	서구	A	230,658	58,270
수도권	인천	부평구	B	166,781	45,679
수도권	인천	미추홀구	B	135,727	41,395
수도권	인천	연수구	B	145,549	32,548
수도권	인천	중구	B	115,326	22,370
수도권	인천	계양구	C	99,226	27,913
수도권	인천	동구	C	40,492	11,247
수도권	인천	강화군	C	26,249	9,256
수도권	인천	옹진군	C	7,932	2,593

2. 교통 C: 강남 1시간 이상, 인천 접근성이 좋은 구디,가디도 1시간 이상. 교통은 좋지 않음. 서울 출퇴근하기에는 힘든 단지다.

3.학군 C: 다들 고르게 공부 잘하는 학생들이 있음. 학군을 이유로 찾는 수요는 없다.

용현여자중학교	83.2%
용현중학교	71.3%

4. 환경 B : 길 건너 홈플러스 있음.인하대병원이 옆 중구에 있으나 1km이내에 들어 오지 않음.

아파트는 대단지고, 조경상태가 훌륭하다. 주변에 상권, 학원, 마트가 골고루 분포되어 있어 살기가 좋다. 주변 아파트는 구축과 신축이 있지만 휑한 느낌이 강해 용현동내 스카이뷰의 선호도는 꾸준할 듯 싶다. 옆에 인하대학교가 있어 대학생들로 인해 동네가 활기차다. 대학교가 있어 단점은 유흥 상권이 있다. 시티오엘 단지들의 입주 후 송도역 주변 변화를 지켜 봐야 될 것이다.

5. 공급 A: 미추홀구 적정 공급량은 2,050세대이다. 3년 공급 평균은 1,955세대로, 공급은 A이다.

미추홀구와 인구교류가 많은 서구로 전출이 많다.

미추홀구(41만)와 서구(64만)의 인구의 합 105만명이다. 적정 공급량은 5,250세대이다. 3년 공급 평균은 8,762세대로 적정수요 2배 이내이다.

미추홀구내에 공급은 많지 않으나 서구와 합치니 공급이 많다. 전세가에 영향을 줄 것이다. 지금 투자 하면 전세가가 눌린 시점에 들어가는 것.

스카이뷰는 2016년 9년차 구축으로 가고 있으므로 시티오씨엘과 서구 신축으로 이동할 가능성이 있다고 생각함. 신축 입주장이 마무리 되면 그 수요로 인해 전세가 정리 될 것.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍): 현재 전고점 대비 -22%이다. 23년 전저점(-35

%)에 비해 조금씩 반등을 하고 있지만 여전히 저렴하다고 생각하다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 미추홀내 대장 단지이다. 수인선이 있긴 하지만 수인선을 타고 강남 구청까지의 거리 2시간 22분 걸린다. 전고점 대비 -20%이하이므로 저렴하다고 판단되나 , 교통 직장면에서 좋지 않으므로 같은 가격에 다른 지역이 있는지 봐야 될 듯.

2) 환금성 : 3971세대 대단지이다. 인천은 신축 수요가 크다. 점점 구축으로 가고 있어 선호도가 떨어지겠으나 주변 인프라가 잘 되어 있어 수요는 있을 것 같다. 주변 공급이 있어 당분간 전세가가 크게 받쳐주진 않을 것 같다. 주변 ktx가 들어와 교통 호재가 있다.

3) 수익률 : 연 10%를 목표롤 한다. 5년내 6000만원 차익이 생기면 매도한다. 투자금 대비 아쉽지만, 그 돈을 모아 더 좋은 곳에 투자 한 것이 나을 것 같다.

4) 원금보존 :

매수시 최악의 손실: 주변 공급으로 인해 전세가가 오르지 않는 것. =>전세가 욕심내지 말고 5%로 올리기
전세가율 72%로 적정
28년도에 공급이 줄어든다. 4년 이상은 보유하고 있어야 전세가가 올라간다.
주변 메인 상권, 마트과 수인선으로 수요가 있다.
5년내 목표 금액이 달성되면 매도 한다. 만약 5년 내 목표 금액이 달성되지 않으면 기다린다.

5) 리스크 대비: 미추홀구 내 공급은 적지만, 서구와 함께 보면 공급이 많다. 28년이 되야 공급이 줄어든다.

나의 투자 결론 : 스카이뷰는 투자금 대비 입지가 떨어지고, 공급이 많아 현재 투자는 맞지 않다.

인천은 신축 수요가 강하므로 추후 스카이뷰의 매매가가 어떻게 변화될 지 지켜보는 게 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 :

투자 공부를 하기 전에 스카이뷰가 정말 좋아보였다. 여기로 이사가지야 하면서 알아보다 현재 집으로 이사하게 되었다. 단지를 분석하여 작성해보니 단지의 가치를 객관적으로 알 수 있었다. 내가 봤던 단지 가치가 약간 거품이 있었다는 걸 알게 되었다.

저환수원리에 대입해 투자 결론을 내릴 수 있었고, 투자 공식처럼 단지의 등급을 알 수 있어서 결정하기 쉬웠다.

해당 단지 만으로 정확한 가치를 판단 할 수 없을 것 같고, 다른 급지 ,비슷한 가격, 연식으로 비교해 가치를 알 수 있을 것 같다.

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