신당동 남산타운 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 10반 무지개크레파스]

✅아파트명

중구 신당동 남산타운아파트

✅위치(지도)

카카오맵 (https://map.kakao.com/)

화면캡쳐=> [윈도우+쉬프트+S]

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

강의자료다운로드에서 다운받았습니다 

중구 종사자수는 386.564명 입니다

2. 교통

카카오맵(https://map.kakao.com/) - 길찾기

수도권은 강남접근성으로 하되 

지방은 사람들이 가장 많이 출퇴근하는 곳을 기준으로 차로 얼마나 걸리는지 보는 것을 추천합니다

강남역 2호선 30분

여의도역 27분

시청역 26분

3.학군

아실(https://asil.kr/asil/index.jsp)

 =>학군 클릭 후 지도에서 아파트 주변을 보았습니다

장충중 80%, 장원중 77% (주변에 가까운 중학교로 적어보았습니다)

4. 환경

카카오맵=>주변클릭=>대형마트

카카오맵=>주변클릭=>병원약국=>종합병원

카카오맵=>롯데백화점 검색

카카오맵=>현대백화점 검색

카카오맵=>신세계백화점 검색

대형마트는 주변에 없습니다

순천향대학교 병원이 멀지 않은 곳에 있고

다리(동호대교)건너 압구정역에 현대백화점이 있습니다

5. 공급

아실(https://asil.kr/asil/index.jsp) =>입주물량 =>중구 선택

공급물량이 없습니다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

내강의실-강의자료다운로드에서 받았습니다

고점,저점 시세는 아실그래프에 마우스를 올려서 작성했습니다(실제 거래된 금액)

5년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 12.5억, 전세 4.8억

5년 내 저점 매입시 : 2020년 4월 매매 8.2억, 전세 4.4억

현재 시세는 네이버 가격(호가)에서 
저층(1,2,3) 탑층을 제외한 최저가 금액으로 했습니다.

현재 시세 : 26평 11억, 전세 5.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 12.5억, 현재는 11억. 전고점대비 12%하락한 금액으로 싸지는 않다고 생각됩니다. 비슷한 가격대 단지를 더 찾아보고 비교해보려고 합니다. 

2) 환금성 : 6호선 버티고개역, 3호선 약수역을 이용하고 강남,여의도,시청을 30분이내로 갈 수 있으며 대단지이고 초등학교가 가까이 있어 사람들이 좋아하는 아파트이기 때문에 괜찮다고 생각합니다. 

3) 수익률 : 매매 11억/전세 5.5억 이므로 투자금이 5.5억이 듭니다. 11억에 매수했을 때 전고점 12.5억을 넘는다면 50% 정도의 수익률로 200%에는 많이 못 미칩니다. 

4) 원금보존 : 주변에 주택가가 있긴 하지만 빈땅이 없어 입지독점성이 있다고 생각하나 전세가가 낮고 전세가율이 50%가 되지 않아 원금보존은 걱정이 됩니다.

5) 리스크 대비: 중구를 중심으로 주변에 공급이 없어 괜찮다고 생각합니다. 

(아실>입주물량>서울로 보았을 때도 주변에 입주물량이 없네요)

나의 투자 결론 : 비교할 단지를 더 찾아보고 결정하기.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

남산타운은 5년전과 2년전의 저점 가격이 비슷합니다 

최근 아파트 가격이 떨어진다고 이야기할 때 샀어도 괜찮았겠구나 생각이 들었습니다. 
입지요소에 대해 생각을 해보고 
 

>직장:30분이내로 갈 수 있는 곳이 많음을 알 수 있었습니다.

>교통:3호선6호선 둘다이용이 가능하고 3호선은 바로 강남권으로 들어가는 좋은 노선이라 교통적인 측면에서 좋다고 생각됩니다. 

>학군:초등학교는 가깝지만 중학교는 길을 건너야하기 때문에 이사를 가려고 하지 않을까? 중학생자녀를 키우는 가족단위도 많을까? 궁금해 졌습니다.

>환경:가까이에 대형마트가 없고 버티고개역쪽은 상권이 크지않아 약수역쪽을 더 좋아하지 않을까 생각이 들고 약수역내린다면 약수역시장에서 장보고 귀가하는 사람들이 많겠다 생각이 들었습니다. 

>공급:중구와 주변에공급은 없어 전세를 구할때 괜찮다고 생각이 들지만 단지가 워낙 커서 자체물량이 많아 이 부분은 고민이 됩니다. 

+저환수원리에 따라 하나하나 해보니 

이 아파트에 대해 더 자세히 알게 되었습니다

버티고개역과 아파트 이름을 많이 들어봐서 안다고 생각했는데 그게 아님을 깨닫게 되었습니다

궁금증도 생겨 다른 사람들은 어떻게 볼지 궁금해 동료들과 같이 이야기를 나눠보고 싶습니다. 

[궁금한점]

단지가 큰데 어느 동을 사람들이 좋아할까?

단지앞에 상가가 크게 있긴하지만 그 외에는 없는데 버티고개역근처 동에 사는사람들은 어디상권을 이용할까?

뒷쪽에서는 금호역이 가까운데 사람들이 많이 이용할까?

단지가 크긴하지만 하나만 있어서 아쉬운데 다른사람들은 어떻게 생각할까?