상도동 힐스테이트 상도 센트럴파크 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 11조 빠른걸음]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

       힐스테이트 상도 센트럴파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

    동작구 종사자수  106,159명 

2. 교통

     강남역 32분 / 여의도 26분 / 시청 44분

3.학군

     상현중 85%, 중앙대학교 부속중 81%

4. 환경

     중앙대학교 병원(종합병원), 서울대역 인근 일반 병원 다수, 

     주변에 대형마트는 없어 인근 사당역 홈플러스 용산역 이마트로 이동 필요함.

5. 공급

     동작구 수방사 공공분양 2028.12 556세대  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

        현재 시세: 힐스테이트상도센트럴파 33평 현재 매매 15.1억, 전세 7.8억

        5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 16.2억 전세 10.2억

        5년 내 저점 매입시: 2020년 5월 매매 11.5억 전세 7.3억

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

    : 1,000세대가 넘는 대단지로 주변 아파트에 비해 신축이며, 지하철 역과 가까워 선호도가 높은 지역 

    : 인근에 가까운 중학교가 없으며, 모두 큰길을 건너야 갈 수 있는 위치

    : 상현초등학교가 단지와 가까운 초품아 단지

2) 환금성 

    : 1,000세대가 넘는 대단지로 주변 아파트에 비해 신축으로 인근의 대장 아파트 

    : 최근 5년 사이 등락폭이 약 5억으로 주변 타 단지 보다 등락이 큰편

3) 수익률 

    : 최근 5년 사이 저점 매수를 했다면 87%로 아주 좋은 수익율을 가져 가겠지만,

      아직 전고점을 회복하지 못한 상태로 고점 매수 시에는 마이너스 수익율 

      하지만 인근 대장 아파트라는 점에서 향후 전고점은 넘을 수 있을 것으로 전망 가능    

4) 원금보존 

    : 3년내 전고점 회복으로 예상함으로 원금보존 가능함

5) 리스크 대비 

    : 단지 매매가격이 등락 폭이 크므로 무리한 매입은 지양해야 할 것으로 판단.

    : 10%이상의 여유 자금의 마련으로 risk 대비 필요할 것으로 보임

    : 26년 부터 노량진 뉴타운 입주물량이 예정 되어 있어 큰 risk로 보임

나의 투자 결론 : 노량진 뉴타운이 대규모로 향후 3~4년 이상은 영향을 미칠 것으로 보이며,

                           이 시기를 잘 버틸 여력이 있다면 (10%이상의여유 자금) 투자해도 좋을 것으로 판단 됨.

✅ 작성하면서 느낀점 

  : 완전 모르는 타지보다는 그래도 인근 정보가 있는 아파트를 선정하여 수익율 보고서를 

    작성해 보았는데, 역시 앞마당을 만드는 일이 중요하다는 것을 느꼈다.

    그곳에서 살아보지 않고는 알 수 없는 중요한 정보들이 있었고, 그런 정보는 앞마당 

    만들기로만 가능한것으로 생각되었다.

    많은 임장과 경험만이 올바른 판단하는 나로 만들 수 있을 것 같다.