✅아파트명
마포래미안푸르지오 아파트
✅위치(지도)
인근 지하철역: 2호선 아현역, 5호선 애오개역
✅입지평가
1. 직장
마포구 직장종사자수는 28만명임 (강남구 83만명, 서초구 49만명, 중구 40만명, 영등포구 43만명)
마포구 근로자 연소득 (주소지 기준: 5,125만원, 원천징수지 기준 3,951만원)
→ 마포구에 주소를 두고있는 (거주) 근로자들의 연소득이 더 높음.
즉, 베드타운 특성 (집은 마포, 직장은 시청/여의도 등으로 출퇴근 하고 있을 가능성 높음)
마포구 주요 업종은 정보통신업 (상암DMC에 정보통신업, 디지털 콘텐츠, IT관련 서비스 산업이 집중되어 있음)
2. 교통
마래푸 → 지하철역 기준: 강남역 45분, 시청역 17분, 여의도역 19분
시청과 여의도로 출퇴근 하는 수요가 매우 높을 것으로 보임
3.학군
학업성취도 90% 이상 1곳, 85% 이상 2곳임
다른 지역과 비교시 학업성취도가 뛰어난 편은 아님. 즉, 학군수요가 높은 곳이 아님.
공덕역 인근에 학원가가 많고 학군이 좋음 (서울여자중학교, 숭문중)
(참고) 서울시 구별 학업성취도
4. 환경
대표상권: 신촌~홍대입구역. 대학교 상권으로 젊은 층 유동인구 매우 많음
마포구 내에 백화점은 없음 (바로 인접한 신촌역에 현대백화점). 상암동에 롯데몰 들어올 예정
5. 공급
마포구 공급은 부족한 상황 (적정수요 1,862세대. 25~27년 공급물량 총 1,813세대, 연평균 604세대)
- 27년 3월. 마포자이힐스테이트 1,101세대 입주 예정
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
저점 (22.10월) 투자시, 수익률 104%, 수익 5.7억원
- 22.10월: 투자금 5.5억, 현 시점 매도시 5.7억원 수익. 보유시 전세상승금 2억원 (투자금으로 활용 가능)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 전고점 (21.9월) 17억원, 현 시세 16.7억원 이상, 전고점 돌파 시도 중
저평가 기준에 맞지 않음 (전고점 대비 15% 이상 하락 요건)
2) 환금성
: 준신축 대단지, 직주근접 아파트 (시청,여의도 30분 이내)
수요가 매우 높아 환금성에는 무리 없어 보임
3) 수익률
: 현재뿐만 아니라, 미래가치도 높은 단지이나
전고점 돌파를 앞두고 있는 만큼, 단기간으로는 접근 어려워보임
장기간 (10년 이상) 기다릴 여력이 된다면 수익률보다는 수익금으로
바라봐야 할 듯함
4) 원금보존
: 전세가율 45%, 입지독점성이 높은 단지로 원금보존에는 무리없어 보임
5) 리스크 대비
: 전세가율 45%. 향후 입주물량도 부족하고 입지독점성이 있는 만큼
리스크 요인은 없어보이나, 매매-전세 차이 9~10억원.
무리하게 대출을 이용해 매수시, 잔금리스크를 고려해야 함
나의 투자 결론 :
입지독점성, 수요, 거주환경은 매우 뛰어나지만,
저평가 기준에 맞지 않아 최종 불합격.
✅ 작성하면서 느낀점 :
입지요소 중 직장과 교통의 중요성을 다시 한번 크게 느낄 수 있었습니다.
22년말~23년초 하락기에 조금 더 하락하지 않을까 하고 주저하고 망설였던 것이 생각나며,
꾸준한 투자공부와 실전 경험을 통해 현재의 가격 수준이 싼지, 비싼지 판단할 수 있어야겠다고
생각되었습니다. 저환수원리 기준을 항상 복기하고, 투자기준에 들어온다면 과감하게
실행해 나가야겠다고 다짐해 봅니다.
댓글
와우.. 백데이터가 엄청 탄탄하시네요! 잘 보고 배워갑니다ㅎㅎ 혹시 학업성취도와 연도별 직장 수는 어디서 구하신 지 소스 공유 가능하신가요.. 🙏🏻🙏🏻