아현동 마포래미안푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 35조 탠니아빠]

✅아파트명

  마포래미안푸르지오 아파트

✅위치(지도)

 인근 지하철역: 2호선 아현역, 5호선 애오개역 

✅입지평가

1. 직장

 마포구 직장종사자수는 28만명임 (강남구 83만명, 서초구 49만명, 중구 40만명, 영등포구 43만명)

 마포구 근로자 연소득 (주소지 기준: 5,125만원, 원천징수지 기준 3,951만원)

 → 마포구에 주소를 두고있는 (거주) 근로자들의 연소득이 더 높음. 
     즉, 베드타운 특성 (집은 마포, 직장은 시청/여의도 등으로 출퇴근 하고 있을 가능성 높음) 

 마포구 주요 업종은 정보통신업 (상암DMC에 정보통신업, 디지털 콘텐츠, IT관련 서비스 산업이 집중되어 있음)

2. 교통

마래푸 → 지하철역 기준: 강남역 45분, 시청역 17분, 여의도역 19분

시청과 여의도로 출퇴근 하는 수요가 매우 높을 것으로 보임

3.학군

 학업성취도 90% 이상 1곳, 85% 이상 2곳임

 다른 지역과 비교시 학업성취도가 뛰어난 편은 아님. 즉, 학군수요가 높은 곳이 아님.

공덕역 인근에 학원가가 많고 학군이 좋음 (서울여자중학교, 숭문중)

(참고) 서울시 구별 학업성취도 

4. 환경

대표상권: 신촌~홍대입구역. 대학교 상권으로 젊은 층 유동인구 매우 많음 

마포구 내에 백화점은 없음 (바로 인접한 신촌역에 현대백화점). 상암동에 롯데몰 들어올 예정

5. 공급

 마포구 공급은 부족한 상황 (적정수요 1,862세대. 25~27년 공급물량 총 1,813세대, 연평균 604세대)

 - 27년 3월. 마포자이힐스테이트 1,101세대 입주 예정  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

저점 (22.10월) 투자시, 수익률 104%, 수익 5.7억원 

- 22.10월: 투자금 5.5억, 현 시점 매도시 5.7억원 수익. 보유시 전세상승금 2억원 (투자금으로 활용 가능)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

   : 전고점 (21.9월) 17억원, 현 시세 16.7억원 이상, 전고점 돌파 시도 중

     저평가 기준에 맞지 않음 (전고점 대비 15% 이상 하락 요건)

2) 환금성 

   : 준신축 대단지, 직주근접 아파트 (시청,여의도 30분 이내)

     수요가 매우 높아 환금성에는 무리 없어 보임

3) 수익률 

    : 현재뿐만 아니라, 미래가치도 높은 단지이나 

      전고점 돌파를 앞두고 있는 만큼, 단기간으로는 접근 어려워보임

      장기간 (10년 이상) 기다릴 여력이 된다면 수익률보다는 수익금으로 

      바라봐야 할 듯함

4) 원금보존 

    : 전세가율 45%, 입지독점성이 높은 단지로 원금보존에는 무리없어 보임

5) 리스크 대비

    : 전세가율 45%. 향후 입주물량도 부족하고 입지독점성이 있는 만큼

      리스크 요인은 없어보이나, 매매-전세 차이 9~10억원. 

      무리하게 대출을 이용해 매수시, 잔금리스크를 고려해야 함 

나의 투자 결론 : 

입지독점성, 수요, 거주환경은 매우 뛰어나지만, 

저평가 기준에 맞지 않아 최종 불합격. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

입지요소 중 직장과 교통의 중요성을 다시 한번 크게 느낄 수 있었습니다. 

22년말~23년초 하락기에 조금 더 하락하지 않을까 하고 주저하고 망설였던 것이 생각나며, 

꾸준한 투자공부와 실전 경험을 통해 현재의 가격 수준이 싼지, 비싼지 판단할 수 있어야겠다고

생각되었습니다. 저환수원리 기준을 항상 복기하고, 투자기준에 들어온다면 과감하게 

실행해 나가야겠다고 다짐해 봅니다.