수원시 영통구 자연앤힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서(열반스쿨 기초반 85기 149조 과채)

✅아파트명

자연앤힐스테이트

✅위치(지도) 경기도 수원시 영통구 

✅입지평가

1. 직장

• 수원시 영통구 종사자 수 : 169천명  / 사업체 수 30,260개

2. 교통

• 강남역 신분당선 39분
• 여의도역 1시간 6분(환승 1회)

• 시청역 1시간 10분(2회 환승)

   

3.학군

 연무중학교 92.5%

4. 환경

 신풍초증학교 도보 6분

 연무중학교 도보 14분

 갤러리아백화점 광교 도보 14분

 롯데몰 도보 10분

 영화관(롯데 시네마) 도보 11분

 아주대학교의료원  승용차 8분

5. 공급

• 2027년까지 2,146세대 입주 예정(2025년 1,350 / 2027년 580)
• 2028년 이후 2029년까지 입주 물량 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년내 고점 매수시 매매 16억 3천만원 전세 8억 3천만원

5년내 저점 매수시 매매 10억 2천만원 전세 4억 9천 5백만원

✅현장사진

* 이미지 출처 : 네이버

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

 - 현재 시세로 보면 고점 대비 93%에 근접한 가격으로 지금이 저평가로 보기는 어려워 보임

2) 환금성 

 - 지역내 종사자 (고소득 연봉자) 및 주변 환경을 봤을 때 수요는 계속 있을 것으로 보여 환금성은 양호해 보임

3) 수익률 

 - 입지가 양호해서 향후 부동산 상승장이 오면 추가 상승할 여력은 있어 보이나 안전마진이 확보될지는 의문임.

4) 원금보존 

 - 현재 전세가율이 51%로, 적정 전세가율(60%)을 하회하고 있으나 입지 독점성과 수요를 감안한다면 

   매매가와 전세가는 계속 오를 여지가 있다고 판단됨.

 - 원금 보존은 가능할 것으로 예상되나 확신을 갖기에는 자신 없음.

5) 리스크 대비

 - 전 고점을 거의 회복하고 있는 상태라 지금이 저평가라고 보기는 어려워 보임(투자 원칙에 맞지 않음)

 - 환금성은 좋을 것으로 판단

 - 혹시나 시장 변화로 인한 역전세가 발생하면 투자금이 커지고 대응이 힘들 수도 있을 것 같음

✅나의 투자 결론 

   잃지 않는 투자 관점에서 보면 이 물건은 지금 투자할 대상은 아닌 것으로 판단됨.

✅ 작성하면서 느낀점 

   생전 처음 `수익률 보고서`라는 것을 써 봤다.

   너바나님께 배운 투자원칙을 상기하면서 대상 물건에 하나 하나 대입해 보니 안개 속처럼 뿌옇던 실체가

   선명하게 드러나는 느낌이었다.

   매수 시점별 수익률 차이가 극명하게 달라짐을 알 수 있었다.

   물건이 좋다는 것은 알겠는데  이미 전 고점 대비 93%에 근접한 물건이라 저평가는 아닌것 같으면서도

   입지가 좋으니 부동산 상승장을 만나면 금방 전고점을 뚫고 가격이 치솟을 것 같다는 생각이 들기도 하고.

   솔직히 가치 판단을 하기가 쉽지 않았다.

   그러나 잃지 않는 투자를 한다는 원칙 하에서는 투자가 꺼려지는 것은 사실이다.

   이 물건이 싼지 비싼지 알려면 비교 평가군이 있어야 된다고 하셨는데 수원 영통구면 어디랑 비교해야 되는지

   그것조차 모르겠다. 이때 필요한 것이 앞마당이 아닐까 싶다. 왜 앞마당을 많이 늘려야 하는지 조금 알 것 같다.

   이 수익률 분석이 제대로 된 것인지는 알 수 없지만 이번에 내가 직접 해봤다는 것에 의미을 두고 싶다.

   또한 이 보고서를 작성하면서 투자원칙이 왜 필요한지 알게 됐다. 명확한 기준이 있었고 구체적인 

   검토 항목이 있었기에 근거 있는 투자 결론이 나온 것 같다. 

   요 며칠 사이에 쌩초보에서 조금 성장한 느낌이 조금은 뿌듯하다.