관악구 봉천동 관악우성 아파트 수익률 보고서[열반스쿨 기초반 85기 159조 자자아자[

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 

 관악우성아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

관악구 종사자수 128417명 B등급

2. 교통

  강남 27분 / 여의도 43분 / 시청 55분

3.학군

봉원중 77.4%   관악중 74.2%

4. 환경

바로앞 전통시장 있음/ 큰마트는 없음

5. 공급

신림동 / 푸르지오 /2025. 5. / 571세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 관악웅성 32평 현재 매매 8.9억, 전세 5.4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 11.6억 전세 7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 7.2억 전세 4억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 24% 빠진상태이나 주변 시세도 봐야됨

2) 환금성 : 관악구에 추가 공급부족한 상태, 1597세대

3) 수익률 :저점 매수시 수익률 51%, 고점 매수시 -59%

4) 원금보존 : 전세가율 60%로 서울지역 평균 70%보다 낮은 수준

5) 리스크 대비: 평균전세보다 낮은수준으로 역전세 가능성은 낮음

나의 투자 결론 : 고점에 실매매건수는 10건미만인데 고점까지 다시오른다고 볼수있을지 모르겠으며, 고점외 전후 시세와 비교시 3년전과 비슷한 수준/ 매매,전세 모두 우상향 방향으로 저평가까지는 아니나 투자가치는 있다고 판단됨 

✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리를 실제 적용하려니 어려움/아직 이해가 부족하다고 느낌