신공덕동 신공덕삼성래미안1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 103조 레디투비 ]

✅아파트명

신공덕삼성래미안1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

마포구 종사자 수 279,788명 A

2. 교통

3.학군

동도중 83%, 서울여중 91% //학군이 우수한 편임, 또한 학원가도 근처에 위치해 있음.

4. 환경

건너편에 바로 이마트가 위치해 있고, 5,6,경의중앙선,공철을 이용가능한 지하철역 까지도 도보 10분. 

더불어 바로 근처에 스타벅스 2개가 있음.

5. 공급

향후3년간 입주물량 매우 부족한 상황임(S). 

또한 입주예정인 단지들의 세대수가 작고 일반적인 아파트 단지가 아닌 주상복합형, 도시주택형임. 2025년에는 도시형 생활주택형 약 450세대, 2026년에는 단 68세대, 2027년에는 239세대 뿐임. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점대비 0% 빠졌음. 공덕역 역세권으로 5,6,공철,경의중앙 총 4개의 호선 이용 가능. 근래에 전고점 회복하여서, 다시 한번 현재 선호도 높은 단지들 위주로 전고점 회복 중임을 깨달음. → 저평가여부 x

2) 환금성 : 입지독점성이 있고 인근 편의시설, 대형마트 등이 있으며 지하철 역세권임→ 환금성 O

3) 수익률 : 현재 매매가 13.5억 / 전세가 6.5억/ 투자금 7억/ 전고점 대비 0%

                  저점 매수 가정 시, 2년 만에 수익률 51%

                  현재 매수 가정 시 수익률 200% 달성하려면, 향후 10년 이내 27.5억이 되어야 함. → 가능하다고 판단됨  O

4) 원금보존 : 현재 전세가율 48%로 서울 적정 전세가율 70%에 못 미침. 서울 평균(58%)에도 못미침..

                      입지 독점성은 매우 높음. → 원금보존 X

5) 리스크 대비: 향후 3년 이상 해당 지역, 서울 전체 공급 물량 부족.

                         역전세 대비 대출한도 → O 

나의 투자 결론 : 

전고 대비 0% 하락. 2025. 02에 전고점 갱신 하여 저평가 부분에서는 충족하지 못함.

하지만 입지독점성이 있고 역세권으로 꾸준한 소요가 있으며 인근 환경 또한 균질성이 있고  매우 좋음.

적정 수요가 1803세대인데, 향후 3년간(2028년 까지) 공급량이 매우 적어서 공급 리스크는 거의 없음.

전세가율은 48%로 서울 적정 전세가율 70% 못 미치며, 서울 평균보다도  낮은 수준으로 원금보존 리스크는 있으나, 

워낙 수요가 있는 곳이라 성장가치투자형으로 나쁘지 않을 듯함. 하지만 투자금이 7억으로 높은 수준이라,

같은 투자금으로 저평가된 다른 단지가 투자로는 더 좋을 듯함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이번 수익률 보고서를 작성하면서 한 단지만 분석해 보았지만, 비교를 통해 분석하는 것이 투자 결론에 있어 매우 중요할 것이라 판단됨. 기존 나의 앞마당의 단지들을 조금 더 세부적으로 비교평가 하여 특정단지를 세부적으로 분석하여 정리하는 것이 매우 중요할 것이라 봄.  

1)같은 투자금으로 좀 더 나은 단지가 어딘지

2)같은 가격대 단지들 중 더 좋은 가치를 가진 단지는 어딘지

3)비슷한 가치의 단지 들 중 가격이 더 저렴한 곳은 어딘지

꼭 정리하여 시세를 트레킹 해봐야겠다고 생각함.