[열반스쿨 기초반 175조 조겨울 🐈] 2주차 과제 : 하남 미사 강변 트래지안 아파트 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

하남 미사 강변 트래지안

✅위치(지도)

미사역 도보 22분 소요

✅입지평가

1. 직장 B등급

하남시 종사자수 113,692명 

2. 교통 A등급 (강남권만) 나머진 1시간 이상

강남 55분 / 잠실 35분 / 여의도역 1시간 17분 / 시청역 1시간 10분

3.학군 A등급

미사 강변 중학교 91%

4. 환경 A등급

스타필드 하남 / 신세계 백화점 (자차 9분)

미사 호수 공원(도보 28분) 미사 조정경기장(도보 17분) 미사한강공원 4호(도보 13분)

강동경희대학병원(자차 16분), 서울 아산 병원(자차 20분)

5. 공급 부족

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

현재 고점 대비 매매가가 많이 회복되어 저평가라 보기엔 아쉬움

2) 환금성 : 

미사 신도시 아파트 중 소형 평수 600 세대 단지로 가장 저렴한 아파트 단지

신혼부부에 의한 꾸준한 전세 수요가 많아 환금성은 좋아 보임

3) 수익률 : 

투자금 22000 

저점 매수시 수익률 합계는 39%

투자금 대비 수익률100%이상이려면 85000이 되어야 함

4) 원금보존 :  

미사 강변 트래지안은 경기 지역 적정 전세가율 60-80%에 미치지 못한 63~68%입니다.

입지독점성은 갖고 있음.

5) 리스크 대비:  

아직까진 하남 교산 착공 이전이기 때문에 공급량, 입주량이 적습니다.

입지독점성과 15년도 신축된 아파트라 역전세는 맞지 않을 것 같지만, 전세가가 3억대로 떨어지고, 갭 차이가 2억 후반 정도 되면 저에겐 무리한 투자리스크가 될 것 같습니다.

나의 투자 결론 :

고점대비 빠진 금액이 10%인 점이 아쉽고, 아직은 제 종잣돈 대비 투자 시 갭 차이 2억 이상 발생 시 부담 되는 상황입니다. 갭 차이가 더 적고, 전세 수요가 활발하고 수익률 20% 달성 가능한  아파트를 더 찾아봐야겠습니다.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직은 저평가여부 분석은 많이 부족한 것 같습니다.

저환수원리 에 적용하여 매물을 공부하다보면, 부동산을 보는 눈이 높아질 것 같습니다! 더 열심히 공부하고 행동하겠습니다!