답시리 동아아파트 수익률보고서 [열반스쿨 기초반 85기 57조 등기둥가]

✅아파트명 :답십리 동아아파트 수익률 보고서

✅위치(지도)

서울 동대문구 답십리동 한천로11길 10-1

✅입지평가

1. 직장

서울시 동대문구 종사자 수 146,383명 / 사업체 수 42,813

2. 교통

  강남역 49분 / 여의도역 47분 / 시청역 49분 (모두 다 1시간 이내) _ 카카오맵 길찾기 이용.

3.학군

동대문중(63.8%), 장평중학 (66.2%)

4. 환경

대형마트 부족한 대신 시장이 근처에 위치.

병원과 약국은 다수.

5. 공급

2025년 11월 이문파크자이 대단지 입주, 2026년에 약 800세대 추가 입주 예정  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가

• 투자금이 2.5억 정도 소요. 2.5억으로 현재 호갱노노에서 매수가능한 아파트는 성북구, 서대문구에 있음.
• 성북구 종암sk 아파트와 비교평가
• 학업성취도의 경우 종암sk아파트에 배정된 중학교 학업성취도 80% / 동아는 65%
• 3대 직장까지 이동거리 5~10분 내외
• 세대수는 종암sk아파트가 두배
• 최고가격은 두 아파트 모두 비슷한 평수 동일(8억) 하지만 현재 종암sk아파트 매매가가 5천 더 저렴하기에 수익률 측면에서 더 유리
• 결론 : 저평가 되었다고 보기 힘듬.

2) 환금성

• 아파트가 2001년식이라 오래되었음.
• 단지수가 크고 입지독점성이 있고 거래가 꾸준하게 있었음. 환금성은 높아 보임. 

3) 수익률

• 연간 10% 수익률을 목표로하면 5억이 매매가가 올라야 한다. 그럼 12억이 되어야함.
• 전고점을 회복할 경우 매매가는 8익이 되고 수익률은 1억/2.5억 = 40%

4) 원금보존

• 현재 전세가율이 60%이다. 적정전세가율 70% 기준으로 했을 때, 6.4억 정도가 매매가 임.
• 적정전세가율 기준으로 했을 때 많이 떨어져도. 6천만원 정도 손해볼 수 있음.
• 매매 시 부동산을 통해서 네고를 해보면 리스크를 줄일 수 있지 않을까 생각함.
• 고점 대비 12%정도 빠진 것이기에 어느정도 손실 감수해야할 것. 

5) 리스크 대비

• 입주가 2026년 동대문구에 신축아파트 단지가 입주를 많이 하기 때문에 올해안에 구매해야함.
• 입지독점성 측면에서 리스크가 적다고 판단됨.

나의 투자 결론 : 

아파트 입주물량이 동대문구에 예정되어 있음.

직장까지 거리는 가까워보이지만 버스를 타서 지하철역까지 이동해야하기에 호불호가 갈릴 것으로 보임.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

• 저가치평가를 할 때 여러 앞마당을 만들어 놔서 비교평가를 해야겠구나 생각이 듭니다.
• 같은 가치면 더 저렴한 것, 같은 가격이면 더 가치있는 것이라는 절대원리를 명심해야 겠습니다.
• 투자금이 싼 것이 아니라 절대적인 매매가가 저렴해야 수익률이 좋아질 수 있겠구나 생각이 듭니다.
• 수익률 계산을 확인하는 부분이 조금 어려운데 다음 강의때 열심히 보강해보겠습니다.