연산동 센텀리버SK뷰 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 85기 1!2!오너라집4러가자 노쯔]

✅아파트명

연산동 센텀리버SK뷰

✅위치(지도) 

*호갱노노

✅입지평가

1. 직장

연제구 종사자수 96,000명

인근 해운대구 사업체수  40,000개 / 부산 내 순위 2위 (1위 부산진구)

2. 교통

서면 대중교통 40분(버스1회, 지하철2회 환승) / 자차 30분

해운대 대중교통 25분(버스1회,지하철2호선 환승) / 자차 15분

3.학군

토현중 82% 특목고 4.8% (6위)

연천중 84% 특목고 5.8% (5위)

4. 환경

백화점: 신세계센텀 자차 15분

대형마트: 코스트코 자차 10분, 이마트트레이더스 도보권, 

종합병원: 수영역 센텀종합병원 자차 10분 / 동래 봉생병원 자차15

스타벅스: 인근 1개이나, 센텀지구에 스벅이 몰려있다 

Starbucks Korea (지역 검색)

5. 공급

-향후 부산공급은 서쪽(동래구, 부산진구, 남구)에 몰려있다. 

-단지과 인접한 해운대구, 연제구, 수영구 공급 없음

-부산진구 25년 양정자이 27년 롯데캐슬프론티어 입주로 27년까지 전세가에 영향 있을 예정

[남구]

[부산진구]

[동래]

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

2020년 4월 3.0억은 2층 물건이었으므로 제외한다

5월 3.37억, 전세 2.6억, 

현재 전세 2.8억, 투자금 0.2억 회수 반영 수익률 111%

현재 매매/전세가 모두 5년 전 가격, 싸다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고 대비 -33%, 현재 매매/전세가 모두 5년 전 가격, 싸다. (O)

2) 환금성 : 2017년식 아파트 4층 이상 (O) 

3) 수익률 : 투자금 1.0억 / 5년 내 1.0억 상승해도 전고 대비 낮은 수준 / 수익률 100% 연 20% 달성 가능 (O)

4) 원금보존 : 전세가율 70% 이상 (O)

5) 리스크 대비: 27년 3,4월 입주 대연동, 양정 입주 예정으로 3월 투자 시 잔금 최대한 뒤로 미루고, 3년 전세 계약으로 리스크 헷지 필요 (O)

나의 투자 결론 : 매매를 낮춰서 투자금을 최소한으로 줄이는 노력 필요, 강변 오피스텔 입주로 일부 동에서는 뷰가 가려지므로, 동을 선별해서 매수해야 할 것 같다. 가격이 싸다면 일부 가려져도 OK. 거리 상으로는 멀지만 남구 큰형님이 입주를 앞두고 있는 만큼 최대한 형님 영향권을 벗어나 3년 전세 유도.

✅ 작성하면서 느낀점 : 임보에서 가장 중요한 것이 단지분석임을 다시 한번 깨달았다. 수익률분석보고서만으로도 충분히 투자 가능할 것 같다는 생각이 든다.