울산시 문수로2차아이파크2단지 아파트 수익률 보고서 [85기 173조 1조 파리봉봉]

✅아파트명 : 울산시 신정동 문수로2차아이파크2단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

울산시 남구 종사자수 : 174,836명

2. 교통

3.학군

울산시 특목고 진학률 상위 3개 중학교

1위: 울산서여자중학교 96,1%

2위: 학성중학교 96%

3위: 옥동중학교 96%

모두 울산시 남구 위치 : 강남의 대치동에 버금가는 교육열로 유명, 울산시 제1의 학군지

기사: 서울 '대치맘'보다 더한 울산 '옥동맘'…의대 보내기 '열정' https://www.news1.kr/local/ulsan/5719823

4. 환경

유명학군지 초,중,고들이 밀집, 학원가에서 자차로 2분, 도보로 10~12분 내외거리, 울산시청에서 자차 4분거리.

큰 메인거리 스타벅스 도보로 10분, 롯데마트 자차 6분 , 홈플러스 자차 8분. 대형 병원들이 주변에 많고 근거리에 위치. 

5. 공급

적정수요: 1523세대

2025년 입주량 1015세대 - 공급 부족

2026년 입주량 1044세대 - 공급 부족

2027년 입주량 1073세대 - 공급적정량과 비슷한 수준

2028년 입주량 3080세대 - 공급과잉

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년내 고점 매수시 수익률 : (90000-119000)÷ 48000x100 =-41%

5년내 저점 매수시 수익률 : (90000-75000)÷ 40000x100 = 43%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 최고점 대비 현재 시세는 76% 수준이므로 저평가 되어 있다 생각함 

2) 환금성 : 최고의 학군지 남구위치 대장아파트, 수요는 꾸준할것이므로 중,장기적 시세차익 가치가 충분함

3) 수익률 : 현재기준 50% 이상 상승 여력이 있다고 평가됨

4) 원금보존 : 2027년까지 남구에 입주물량이 부족하며 꾸준한 수요 예상됨.

5) 리스크 대비: 2028년부터 입주물량이 많아지므로 적정 전세가률 60~65% 또한 전세가 증액시 5% 유지

나의 투자 결론 : 장기적 관점에선 울산시의 가장 좋은 학군지이며 주거 선호도가 높은 지역이고 트럼프 정책에 힘입어 울산의 중공업, 조선, 화학산업들이 향후 좋아 질수 있기에 일자리 수요는 꾸준히 유지될것 같다.   

현재기준 투자금 3억3천250에 매수시 5년전 최고가를 갱신하기위해 입주물량이 늘어나는 28년도에 가격보합 내지 하락을 예상해서 적어도 5년 이상은 기다려야 전고점을 되찾을 수 있지 않을까?  

✅ 작성하면서 느낀점 : 위의 분석들을 고려해보면 매수시 투자금 3억3천250에 전고점 고려시 잃지않는 투자가 가능하기에 관심을 가지고 봐야할 지역이라 생각된다. 하지만 같은 투자금으로 서울이나 수도권 저평가 지역을 물색해 비교 평가해 보도록 해야겠다.