✅아파트명

신내11단지대명아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 C등급

중랑구 (종사자 수 72,616명 / 사업체 수 10,305개)

2. 교통 A~B 등급

강남 49분 / 여의도 60분 / 시청역 43분

3.학군 : C등급

원묵중 학업성취도 86%, 특목고 진학률 4% 이 외 학업성취도 85% 이상 학교 보이지 않음

4. 환경 : B등급

마트 : 홈플러스 신내점, 동서울농협하나로마트 신내점, GS더프레시 신내점, 이마트24 R신내데시앙점 등

백화점 : X

대학병원 : 대학병원은 아니나 서울특별시 서울의료원 있음

5. 공급 : A등급

중랑구 전체 세대 188,651 세대 / 인구 379,274로, 신규 물량은 세대 대비 1%, 인구 대비 0.5% 수준

위치	단지명	입주년월	총세대수
서울 중랑구	더샵퍼스트월드서울	2029년 8월	999세대
서울 중랑구 중화동	리버센SK뷰롯데캐슬	2025년 11월	1,055세대
		총 세대수	2,054세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 현재 매매 4.6억, 전세 2.8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 5.8억 전세 2.2억

5년 내 저점 매입시: 2020년 1월 매매 3.5억 전세 2.4억

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 직장 C, 교통 A~B, 학군 C, 환경 B, 공급 A 등급으로 평균 2.9점(B-) 정도의 가치, 가치에 비해 가격이 저평가되었는지는 다른 매물과 비교해봐야 알 것 같으나 적정한 가격인 것 같음. 전고점 대비 21.5% 수준 내려감.

2) 환금성 : 교통과 환경이 나쁘지 않아 수요가 있을 것으로 판단, 중랑구 내에서도 신내동은 괜찮은 동네에 해당

3) 수익률 : 현 전세가 기준 매매가 전고점을 넘는 경우 2.09배정도로 괜찮음

4) 원금보존 : 전세가율 61% 수준, 전고점/전저점도 모두 전세가가 현재보다 낮아 전세가가 지금보다 낮아질 가능성도 있음

5) 리스크 대비: 중랑구 공급이 많지 않아 리스크가 크지 않을 것 같음

나의 투자 결론 : 투자를 고려해볼 수 있으나, 앞마당을 늘려서 다른 매물과 비교해봐야함

✅ 작성하면서 느낀점 : 어렵다

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