상도동 상도파크자이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 113조 문어와오징어]

✅아파트명

상도파크자이

• 선정이유: 상도동에 사는데 상도동에서 가장 비싼 아파트이기 때문에

   

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동작구 종사자 수: 106,159명 (B)

2. 교통

  강남 34분/ 여의도 15분/ 시청 24분 (S)

3.학군

장승중 78%, 영등포중 75%

4. 환경

반경 1km 이내 대형마트/ 종합병원 없음

반경 2km 이내

-이마트 여의도점: 차로 11분

-가톨릭대학교 여의도성모병원: 차로 12분

-보라매병원: 차로 9분

대형마트, 종합병원이 차로는 꽤 가까운 거리에 있다. 대중교통은 시간이 오래 걸리는 것은 아니지만 대부분 갈아타야함

위의 대형마트, 종합병원 모두 생활권이라는 느낌은 들지 않는다

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 앞마당이 하나도 없어서 비교가 안 됩니다.. 하지만 2020년 7월 기준 이미 전고점을 돌파하였고 전세가율도 유의미하게 높은 시점은 아니라서 저평가는 아닌 것 같다

2) 환금성 : 471세대, 나홀로 아파트 아님, 3층 이하나 탑층만 아니라면 괜찮다

3) 수익률 

• 현재 기준 5년 내 저점은 14억 3천, 5년 내 고점은 17억 1천이지만 2020년 7월은 이미 그 전고점을 돌파했을 때이다. 더 오른다고 생각할수도 있겠지만 안전하게 다른 아파트를 찾아보았을 것 같다

4) 원금보존

• 적정 전세가율 측면: 2020년 서울의 적정 전세가율은 모르겠지만.. (어디서 찾나요?ㅠㅠ) 호갱노노에서 이 아파트의 평균 전세가율을 보았을 때 55.9%인데, 2020년 7월 전세가율은 59.8%이다. 유의미하게 높진 않은거 같은데..
• 수요가 많고 입지 독점성이 높은가: 직장(B), 교통(S), 학군(보통?), 환경(좋은 편은 아니다), 신축이긴 하다

5) 리스크 대비

• 역전세: 실제로 역전세가 났다. 전세금에 욕심내면 안 됨. 전세가 10% 정도 현금 준비해두기
• 입주물량(2020~): 서울시 전체로 보든 동작구만으로 보든 양호

나의 투자 결론 : 일단 다른 아파트 찾아볼 듯

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의를 들을 때는 이해했다고 생각했는데 실제로 해보니 궁금한 점이 100개는 생긴 것 같다ㄷㄷ

**궁금증

1. 저평가 여부를 어떻게 평가해야할지 정말 모르겠다. 상도동과 비슷한 지역을 몇 개 알아두면 나중엔 달라질까?
2. 적정 전세가율은 매년 달라진다는데 대체 어디서 찾는건가
3. 강의에서는 서울/강남/지방,경기의 올해 적정 전세가율을 알려주었다. 구 단위, 아파트 단위로도 있을 것 같은데 어디서 찾을 수 있을까
4. 적정 전세가율보다 얼마나 높아야 유의미한거지?