내손동 인덕원센트럴자이아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 86기 67조 준덕]

✅아파트명

내손동 인덕원센트럴자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

안양시 동안구 → 종사자 수 : 181,783명, 사업체 : 40,016명

2. 교통

3.학군

귀인중 : 96%, 평촌중 : 90% 백운중 : 82%

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 약 18% 떨어진 상태임 / 인동선 안양농수산물시장역 개통 예정

2) 환금성 : 주변 평촌 학원가 및 고학군 중학교 분포하고 있음 / 안양시 동안구쪽과 과천이 인접해있어 일자리 수 상대적으로 양호함 / 한달 평균 약 3~5건 실거래 존재

3) 수익률 : 최근 5년 내 저점에서 매수 시, 약 40%의 수익률을 보임. 최근 5년 내 고점에서 매수 시, 약 -41%의 수익률을 보임

4) 원금보존 : 전세가율이 약 60% 정도로, 적정 전세가율 대비 상대적으로 낮음 / 주변 일대에 신규 아파트 분양 건이 있어 입주물량 존재함 / 과거 7년동안 전세가가 약 1억 가량 상승함

5) 리스크 대비: 주변 일대에 신규 아파트 분양 건이 있어 입주물량 존재함 / 추후 전세 상승에 대한 의문이 듬

나의 투자 결론 : 전고점 대비 약 18% 떨어진 것으로 봤을 때 저평가 되었고, 주변 학군과 교통 인프라가 갖춰진 곳이고 강남 1시간 이내 이동 가능함. 그러나 주변 입주물량이 대거 예정되어있고, 입주 독점성에 약점이 있어 원금 보존에 불리함. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 현재 운용 가능한 종자돈만으로 갭투자할 물건을 추려내는 것이 쉽지 않았고, 원금 보존이 가능한 투자를 하는 것 또한 쉽지 않은 것 같다. 모든 조건을 만족하는 매물이 있을까라는 의문이 들었고, 이전에 알고있던 지역에서만 매물을 찾다보니 앞마당을 넓히는 것의 중요성을 깨달았다. 

너바나님께서 갭투자할 물건이 수 없이 많다고 하셨는데 어떤 매물인지 궁금하다!!!!!!!