성남시 수정구 창곡동 위례 센트럴자이 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 면쥬]

✅아파트명

위례 센트럴 자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

성남시 수정구 사업체수 86853개 / 종사자수 22903명

2. 교통

   강남 41분 / 여의도 1시간1분 / 시청 1시간5분

3.학군

4. 환경

스타필드위례, 롯데시네마, 가든파이브

5. 공급

산성역헤리스톤 2027.12 / 3487세대

성남복정1지구A1블록 2025.12 / 615세대

성남복정1지구A2블록신혼희망타운 2025.12 / 387세대

성남복정1지구A3블록신혼희망타운 2025.12 / 315세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재시세: 위례센트럴자이 34평 현재 매매 15.8억 전세 6.4억

5년 내 고점매입시 2022년 6월 매매 17.3억 전세 7.75억

5년 내 저점매입시 2020년 4월 매매 13억 전세 3.35억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 -8.6%하락 

2) 환금성 : 1413세대 2017년식(8년차) 

세대수 많고 거래량도 많다 / 아이키우기 좋은 환경 학원가 많고 상권 매우 잘 형성되어있다 도보로 모두 이용가능

3) 수익률 : 고점매입시 수익률 -15.7% 

                  저점매입시 수익률 29% (2020년 매매후 5년 지났으므로 연 수익률 5.8%)

                  전고점 회복된다면 현재 매입시 수익률 15.9%

4) 원금보존 : 전세가율 40% / 2027년 같은 수정구 산성역에 대규모 입주물량 공급있지만 위례신도시 생활권 아님

5) 리스크 대비: 전세가율 낮아 역전세난 확률 적어보인다

나의 투자 결론 : 

전세가율 낮아 갭투자하기 쉽지 않다 갭투자보다는 내집마련 실거주로 좋다 

아이키우기 좋은 환경 신도시내 모두 해결가능하다 상권 잘 형성 되어있고 초중고 ,학원가 ,병원, 스타필드, 롯데시네마등 편의시설 모두 갖춰져있어 생활하기 편하다

그러나 교통이 불편 남위례역까지 도보로 멀고 자차가 없다면 직장 출퇴근시 불편할 수 있다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리에 따라 수익률보고서 작성을 해보았는데 하나씩 적용해보니 어려우면서 재밌기도 하네요

처음이라 부족한점이 많아요 앞으로 많이 연습해봐야겠어요^^