대전한밭자이 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 35조 세구]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

대전한밭자이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

대전 중구 종사자수 102,690명

2. 교통

대덕테크노밸리 20분 / 대전 둔산동 (시청) 10분

3.학군

대전중앙중 77%, 보문중 95%

4. 환경

이랜드리테일 NC (5분거리), e마트 대전터미널점 (5분거리), 코스트코 대전점 (9분거리)

대전한국병원 (5분거리), 가톨릭대학교대전성모병원 (7분거리), 충남대병원 (10분거리)

5. 공급

2025~2027년 6700여세대 예정   

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: GS한밭자이 33평 현재 매매 3.3억, 전세 2.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 6월 매매 4.9억 전세 2.6억

5년 내 저점 매입시: 2024년 3월 매매 3.3억 전세 2.7억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : '21년 고점대비 33% 아래 이므로 저평가로 판단

2) 환금성 :  1000세대 이상의 아파트단지 이므로 환금성 적절함

3) 수익률 :  고점대비 33% 하락 기준으로는 수익률을 충분히 기대해볼수 있으나, 향후 2~3년 이내 6000세대 가량의 신규 입주가 예정되어 있으므로, 입지독점성이 떨어지고 역전세의 우려가 있어 현실적인 수익 기대는 제한적임

4) 원금보존 : 전세가율 75%로 지방기준 80%보다 낮아 원금보존에는 무리없어 보임

5) 리스크 대비: 향후 입주물량 크므로 큰 리스크 요인임. 그 외에 리스크는 크지 않아 보임.

나의 투자 결론 : 

저평가, 환금성, 원금보존에 대해서는 뛰어나지만 

신규 입주 물량으로 인한 리스크로 인해 최종 불합격

✅ 작성하면서 느낀점 : 

지방 투자를 준비하며, 서울과 가깝고 친숙한 대전을 지도로나마 처음 알아보았다.

학군도 좋고, 직장이 많은 유성구 및 시내와 접근성도 나쁘지 않은데다,

가격이 전고점 대비 많이 떨어져 있어 매수하기 좋은 기회일 수 있겠다고 기대했는데

입주물량 세대를 알아보고 큰 충격을 받았다..ㅎㅎ

주변이 거의 다 빨간색으로 표시될 정도로 재정비 구역에 들어가더라!

대전이 생각보다 일찍 개발된 곳이라 현재 전체적으로 재개발 단계에 들어간 것인지..?

매수 전 사전 조사단계의 중요성을 실감할 수 있어 의미있었다.