e편한세상 서울대입구 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 49조 열반기초 듣고 4의 미래를 꿈9조!! 더행복하자]

✅아파트명

e편한세상 서울대입구 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (B)

관악구 종사자수 12만8417명 

관악구는 직장으로 인한 인구 유입 요인이 적다. 

하지만 인근 직장으로 가기 위한 베드타운 역할을 하는 것 같다.

2. 교통(S)

관악구는 교통이 깡패다. 수도권 주요 업무지구 모두 1시간 이내 갈 수 있다.

관악구를 선택할 때 교통이 제일 중요한 요소인 듯 하다.

3.학군(C+)

봉림중 65.5% / 3.3%

관악구는 학군수요로 인한 주거 결정 요인이 아니다.

4. 환경(C)

단지 근처에 대형마트, 병원 모두 없다. 백화점도 멀다. 

봉천역에서 단지까지 가는 길 시장이 있는 정도다.

5. 공급(S)

 관악구는 공급이 거의 없다. 25년 500세대 정도 입주 후 29년까지 예정된 공급은 없다.

관악구와 인구를 주고받는 동작구, 금천구, 영등포구 또한 입주가 있긴 하지만 그 수가 많지 않다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

같은 아파트를 언제 사냐에 따라 수익을 빨리 얻을 수 있을수도…

아니면 오~랜 시간이 걸릴 수도 있다. 

그러니 아무리 좋은 아파트여도 고점에 사면…언젠가는 오르겠지만 

긴긴 시간을 기다려야 할 수 있다. 

가치가 있는 단지 중 저평가 된 단지를 사야지 수익을 좀 더 빨리 실현할 수 있다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 동대문 답십리파크자이 12.3억!! 비슷한 신축~그래도 관악구 랜드마크인데 동대문 답십리파크자이보다 싸다니? 저평가??

2) 환금성 : 1-3층/ 탑층이 아니고, 신축 대단지로 환금성은 좋다.

3) 수익률 : 투자금 5.1억 / 만약 전고 14.5억/ 8억 까지 간다면 수익률 49% / 2.5억 수익!! 수익률이 좋지 않다. 투자금이 너무 많이 든다.

4) 원금보존 : 지금은 전고대비 17% 수준!! 매매가 11.5억이면 20% 수준이다. 살짝 아쉽다.

5) 리스크 대비: 관악구는 공급이 많지 않다. 리스크 대비 가능하다. 

나의 투자 결론 : 

관악구 랜드마크인데 그래도 가격이 아직 많이 올라가지 않은 것 같다. 조금만 매매가를 깎을 수 있다면?? 신축, 대단지, 봉천역 역세권….충분히 괜찮다 생각이 든다. 하지만?? 투자금이 너무 많이 든다. 과연 이 투자금으로 할 수 있는 단지 중 여기가 최선일까? 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

관악구는 정말 교통이 짱이다. 사실 관악구에 대한 선입견이 있었는데 사실 환경적으로 별로 살고싶은 동네는 아니다. 학군도 역시 너무 떨어지고….오직 교통 밖에 없는데….

과연 교통만 보고 관악구를 선택할만한가? 란 생각을 가졌었는데…

그 모든 것을 뛰어 넘을 정도로 교통이 깡패다. 모든 업무지구를 1시간 이내에 가능한 곳이 과연 몇 곳이 될까?? 게다가 강남은 환승 없이 15분!! 장난 아니다…

전세가가 붙어서 투자금이 조금 적게 든다면?? 랜드마크를 가질 수 있다면 좋지 않을까?