평촌 향촌현대4차아파트/아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 빅아일랜드]

✅아파트명  : 평촌 향촌현대4차아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

2. 교통 

강남 57분 / 여의도 1시간 2분 / 시청 59분

3.학군
범계중학교 93.1%, 귀인중학교 95.4%

4. 환경

한림대학교 성심병원(대형병원), 롯데백화점 평촌점, 이마트 평촌점, 안양시청 등 근처

평촌 학원가 초근처(아이들이 걸어서 학원가 갈 수 있음)

5. 공급

  ; 25년 26년 공급입주 있지만, 많지 않은 것으로 보임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 - 전고점 대비 19% 매매가 하락

 - 그렇지만 투자금이 5억 7천800만원 이면, 서울 다른지역도 비교평가 해보고 결정해야 할듯

 - 학군 좋고, 직장과 교통 좋지만 서울, 분당과도 투자금 비슷한 곳을 비교하고 결정하자

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21년 9월 전고점 대비 19%하락한 시점이며, 24년 5월 저점 찍고 올라가는 중

2) 환금성 : 평촌신도시 이며, 평촌학원가 근처라 환급성이 어렵지 않을것으로 예상

3) 수익률 : 전고점까지 가면 19%의 상승률, 평촌학원가 초근접 아파트라 더 올라갈 가능성 높음

4) 원금보존 : 매매가 대비 58%

5) 리스크 대비: 평촌학원가 초근접 아파트라 입지독점성 우수, 평촌 다른 아파트보다 가격이 높고 빠르게 회복중

나의 투자 결론 : 

평촌신도시 중에서 평촌학원가와 초근접 아파트 

평촌 중앙공원과도 가깝고 초등학교 걸어서 4분 중학교 학군도 좋다. 자녀 키우는 엄마들이 좋아할 아파트

평촌 신도시 가운데라 대중교통은 좋은편은 아니지만 자동차로는 서울과 가깝다

초,중,고가 가깝고 근처 학원가 있음, 학군이 좋다

그래서 그런지 다른 평촌 아파트보다 비싸고, 빠르게 회복했다. 

다음 상승장에서는 이런 아파트가 더 오를것으로 예상된다.

근처 종합병원, 백화점, 이마트등이 있어서 생활의 편리하며, 주위가 아파트 단지라 유해시설이 없다

살기에는 좋지만, 전세가 매매가 대비 58%,  투자금이 생각보다 많이 들어

이정도 투자금으로는 서울의 다른지역과 분당등 서울과 1시간 이내 다른 지역도 비교평가 필요해보인다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

평촌이 거주하기 편리하고 강남과 가까운 지역이라는 것을 알고 있었지만

최근 5년의 매매, 전세가 그리고 내가 좋아하는 관점이 아닌, 모두가 좋아하는 관점에서 바라보니

어떤 평가를 받아야 하는지 객관적으로 바라보게 되었습니다.

생각보다 투자금이 많이 들어 분당도 같이 보고 싶은 마음이 들었고

같은 투자금의 서울, 분당등을 조사하고 싶은 마음이 들었습니다.

추가)

평촌신도시 아파트 중에서도 학원가와 가까이 있고 

학군도 좋은 아파트라 확실히 가격도 근처 아파트 보다 제일 비싸고 더 빠르게 회복되었다

평촌 안에서도 다른 아파트와  비교 평가가 될 수 있었다.

매매가 대비 전세가 차이가 많이 나서 투자비가 많이 들어서 고민될듯 하다