[열기 85기 136조 눈덩이쥬] 아파트 수익률 보고서_대구 반도 유보라 84

✅아파트명 : 동대구반도유보라아파트 ('18, 764^)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 동구 ( B :126,452만명 )

• 대구 동구에는 총 약 12만명의 종사자 수가 있으며, 대구 내에선 종사자 수가 적은 편에 속한다.
• 대구 동구엔 500인 이상의 대기업수가 9개 있으며, 대부분 동구 신서혁신(강 윗쪽) 위치하고 있다.
• 대구광역시에선 중구, 수성구에 대기업들이 모여 있고 그 외, 중소기업과 산단들이 주로 달서구, 동구 등 대구 외곽에 밀집되어 있다.

2. 교통 ( S : 수성구청역까지 차로 9분 소요)

• 수동구라고 불릴 만큼 수성구와 매우 인접해있다.
• 1호선 초역세권이라서 중구 or 북구로 넘어가기 용이하고 자차를 이용할 경우 수성구에 9분 내외로 출퇴근가능하다.

3.학군  ( C : 남학생은 청구중, 여학생은 중구 or 신아중 등 거리 좀 있어 애매)

• 초등학생까진 키우기 좋으나, 중학교 이후론 수성구로 넘어가려는 수요가 많음.
• 수성구는 학군은 다른 구들의 수요를 이끄는 강력한 매력뽀인트!

4. 환경 ( A : 1km 신세계 백화점 )

• 동대구역 신세계 백화점이 1km 인근에 위치해 있다.
• 단지 주변은 빌라들이 있어 아쉬운 부분이 있으나, 신천역 등 생활상권은 이용가능하다.

5. 공급 ( S : 적정수요 0.5배 이내)

• 대구광역시는 2025년 적정수요로 들어오기 시작해 26년부턴 공급이 부족하다.
• 다만,  그 전에 누적된 공급이 많기에 전세가 움직임을 잘 지켜봐야 할 것 같다.
• 2025년부터 남은 공급들은 주로,  달서구/서구/남구/중구에 위치하고 있다.
• 동구에는 영향력있을만한 중요한 입주는 없는 상황!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 현재 시세 : 전용 84 매매 4.1억, 전세 2.6억 (B타입 타워형 기준, 판상형은 +천만원정도)
• 5년 내 고점 매입 시, 2021년 3월 매매 6.5억, 전세 4.5억

• 5년 내 저점 매입 시, 2023년 2월 매매 3.6억, 전세 2.0억

  

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 O

• 전고점 대비 -37% 하락한 매매가로, 보수적으로 B타입(타워형) 전고점 대비로 계산했을 때도 하락률이 -30%이다.
• '18년 준신축 84가 4.1억은 매우 싼 가격이라고 생각한다.

2) 환금성 O

• 18년도 준신축으로, 764세대로 충분한 수요가 있는 단지이다. 4층 이상의 매물을 4.1~4.2억대로 노려본다면 좋은 환금성 요건 충족!

3) 수익률 O

• 2025년 3월 기준으로, 1.5억의 투자금이 필요하다. 나는 연 수익률 20%이상을 목표로 하고 있기에 5년 가지고 갔을 때 100%의 수익을 충족하면 된다.
• 현재 가격이 4.1억인데, 1.5억의 수익이 난다고 했을 떄 5.6억이다.
• 전고점은 6.5억으로, 4억 초반의 가격으로 투자를 한다고 했을 때 100%의 수익은 충분히 가능하다고 생각한다.
• 다만, 현재 나는 투자금을 1억까지만 보고 있기에 전세가 추이를 계속 살펴야 할 것 같다.

4) 원금보존 O 

• 전세가율 63%로 아직 전세가율이 높지 않아 투자금이 1억이상 필요한 상황이다.
• 다만, 전세가가 절대적으로 싸기 때문에 투자금만 가능하다면, 앞으로 공급 상황이 더 좋아 지기 때문에 전세금 회수가 예상된다.
• 따라서 원금 보존 가능하다고 판단된다.

5) 리스크 대비 O

• 만일 전세가 안맞춰져서 잔금을 쳐야 한다고 했을 때, 잔금 대비가 가능하기에 리스크 대비 가능

나의 투자 결론 

: 열반 기초반에서 배운 저/환/수/원/리를 모두 충족한 투자 대상이나, 현재 투자금이 5천만원 정도 초과되기에 전세가 흐름을 트레킹하다 기회를 잡아야 되겠다.

: 대구광역시엔 기회를 주는 단지들이 너무 많기 때문에 관심 단지들을 타겟팅해서 잘 살펴보자!

✅ 작성하면서 느낀점 

: 이렇게 관심 투자처들마다 수익률 보고서를 만들고 가치를 판단한다면, 내 선택에 더 확신을 가지고 투자할 수 있을 것 같다는 생각이 든다! :)