안양시 비산동 관악타운 수익률 분석 보고서 [ 열반기초반 85기 10조 일상재테커 ]

✅아파트명 : 안양시 비산동 관악타운

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장 : 안양시 총 272,065명 ( 동안구 181,783 / 만안구 90,282 )
 

2. 교통 : 강남 50분   / 여의도 50분  / 시청 60분
 

3.학군 : 부흥중학교 86.6% (특목고 진학률 4.7%) 
 

4. 환경 : 평북에 위치 / 롯데백화점평촌점/ 뉴코아아울렛(범계역) / 이마트 평촌점 / 이마트 안양점/ 홈플러스 평촌점/ 한림대학교 성심병원/ 

5. 공급 : 25년 3월부터 26년 10월까지 총 4개의 공급 물량이 있으나 26년에는 줄어들것으로 보임.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 현재 시세 : 비산동 관악타운 32평 매매 7.2억 전세 3.8억
- 5년 내 고점 매입시 : 2021년 8월 매매 8.9억 전세 4.1억
- 5년 내 저점 매입시 : 2022년 12월 매매 5.9억 전세 4.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 21년에 8월에 전고점 돌파하여 전저점은 22년 12월 시점이며, 현재 전고점대비 -19% 하락

2) 환금성 : 평촌에서 평북이라는 지역이지만 초중고등학교를 품고 있고 범계역까지의 접근성이 좋아 환금성 좋을것으로 예상됨. (단, 시기의 중요성이 필요할듯)

3) 수익률 : 저점에 매수하였다면 확실히 높은 수익률이나 현재 -19%의 하락이기 때문에 전고점 돌파 가능한것으로 보이며, 동에 따라서 전고점 20%까지 가능.

4) 원금보존 : 매매가의 52의 매매 자금외에 전세자금이 비슷하여 추후 전세 상승분으로 인하여 원금보전율이 높아질것으로 보여짐.

5) 리스크 대비: 평북이라는 위치로 리스크가 발생할수 있으나 수요가 꾸준히 있을수 있으나 장기보유를 한다면 리스크 대비 가능할것으로 보여짐.

나의 투자 결론 : 

평남과 평북의 지역을 검토해본 결과 나의 예산에 부합되는 지역이였으며, 아쉽게도 학원가와 멀었지만 단지내에 학원 구성이 잘 되어 있다는 점, 그리고 수월하게 범계역까지 갈수 있는 대중교통이 잘 발달되어 있으며, 강남으로 시외버스를 이용할수 있는 위치. 게다가 초중고 가 연달아서 있는 곳이 평촌지역내에 없다는 특징으로 투자의 가치와 현재 매수 금액이 저평가 되어있는 것으로 보여짐. 평남보다는 상승시에 조금 더딜수는 있으나 현재 나의 투자금 대비 만족할수 있는 곳이라고 결론.

✅ 작성하면서 느낀점 :  

객관적으로 내가 투자하는 지역을 한번 더 볼수 있는 기회.  산본 임장을 다녀온 결과 산본과 비슷한 금액대를 형성하는 것을 알수 있었으며 비교 평가를 통해 차이를 알수 있엇습니다.

대신에 현재 평촌의 경우에는 전세금이 매매가 대비 적다는 점에서는 투자할때 투자 자금이 많이 들어간다는 점. 실거주일때와 비교를 한번 더 해봐야한다는