[열기85기13조엄지솜맘]청주 두산위브지웰시티2차아파트 수익률보고서작성하기

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명두산위브지웰시티2차아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 종사자수:394,442명/ 사업체수:91,315개소

2. 교통

 추가  자차로

 청주ic:8분/ 시외버스터미널19분/오송역19분

3.학군

학원이 밀집되어 있고, 인근 중학교 학업성취도도 높다

4. 환경

병원, 대형마트, 음식점 카페가 많다.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점&저점

수익률분석

현시세 두산지웰시티2차(주상복합) 매매6억2천6백만원 전세 3억8천5백만원

5년내 고점매입시: 2021.10 매매7억1천2백 , 전세 3억8천5백만원

5년내 저점매입시: 2020.4 매매4억5천7백 , 전세 3억1백만원

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가  

현재 가격은 고점대비 11%하락한 가격이다.  비슷한 소도시전주의 대장 에코시티더샵2차(2018년식)30평대가 6억1,550만원이고 청주지역에 학군좋고학원밀집가에 ic가가까운 가경동아이파크3단지(2021년식)30평대가 6억원에 비교해볼때 저평가라고 부를만한 가격은 아니다.

2) 환금성 : 단지조성이 잘되어 있음,   2,000세대 가까운 대단지, 주위에 상권과 학원가 발달좋음. 사람들이 좋아하는곳 

3) 수익률 : 지금 매수해서 고점 도달시 수익률은 30%정도 수익률이 낮다.

4) 원금보존 : 입지가 좋은 곳이며, 계속 산업단지가 조성중이다. 그러나 주변에 계속 신축아파트가 들어오고, 아파트 연식이 높고, 전세가율이 58%대라 원금보존이 안될수 도 있다.

5) 리스크 대비:  3년이내 흥덕구 공급량이 9,500이며(과잉공급) 청주 전체 19,000세대가 입주예정임. 리스크 높음

나의 투자 결론 :  투자 하지 않음

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 샤샤튜터님의 과제 가이드를 따라 해서  어떻게 해나가긴 했지만.. .  강의에서 듣는 것과 실제로 적용해서 보고서를 써보는건 정말 달랐다. 너무 어려웠다. 공급량 그래프가 뭘말하는건지도 잘 모르겠고 저환수원리를 따져보는데 저평가부터  어떻게 써야할지 순간 뇌가 하얗게 된다. 하기 싫었지만 . .처음해보는거고, 익숙하지 않아서 그러는 거라 나를 다독였다. 남편과 딸을 데리고 아파트 근처 백화점에 쇼핑을 가자며 꼬드겨서 아파트 임장을 갔다. 아는 지역이긴했지만 임장가는 마음으로 가는 길을 살펴보니 쇼핑하러 갈때 못봤던 주변이 보였다. 산업단지안에 공장이 계속 건설되고 공사중이고 반대쪽에는 아파트가 지어지고 있다. 그 너머로 빈땅들도 보인다. 음… 이렇게 빈땅이 많으니 지방은 신축을 보라고 하는 구나. .. . . 청주가 더 좋아질것 같은데 . . 이쪽에  새아파트들이 엄청 들어오겠지만 학원가 상가조성은 쉽지 않을것 같은데 . . . 그런것들이 1억이라는 값의 차이를 만드나? . .1억의 가치가 있나. . . 차타고 오면 5분거리인데. . . 학원들도 차량운행해줄테고. . .  이런말들 내 입에서 나오면서 땅에 떨어졌던 자존감이 다시 올라왔다. 뇌에 남아 있는 배움이 있긴 하구나. . .. 집에 돌아와서 저환수원리를 어떻게  써야될지 방법들이 생각이 났다. 배워야 할게 많다. 근데 더 배우고 싶다라는 마음이 생긴다. 그리고 재밌다.