예당마을 우미린풍경채아파트 수익률 분석보고서 [열반스쿨 기초반 85기_41조_다타타운]

✅아파트명

 예당마을 우미린 풍경채 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 -경기도 화성시 종사자 수 564,646명 , 사업체 수 109,971

2. 교통

  1)강남역 45분                                  2)여의도 1시간 19분                                  3)시청역 58분

3.학군

석우중 88.8% / 예당중 90.2%

4. 환경

이마트 동탄점, 한림대학교병원, 

5. 공급

  화성 신동 동탄 파크릭스(4BL통합) 2025/07(2123세대), 동탄A107숨마데시앙 2025/08 (616세대), 동탄A106어울림파미리에2025/08(640세대) 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 가격 : 매매가 57,000  전세가 39,000

5년 내 고점: 매매가 70,500  전세가 43,000

5년 내 저점: 매매가 43,000 전세가 26,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  고점 당시이 매매가 70,500에 비해 현재 57,000이고/ 매매가 대비 전세가가 66% / 투자금 18,000만원이 필요하여. 저평가 되었다고 생각함

2) 환금성 :  최근 3년이내 매매 거래량 115건(회전율 15.71%) / 전,월세 거래량 209건(회전율 29%)

  일단 거래량이 많아서 환금성이 좋음음

3) 수익률 : 2023년 01월 매매가 43,000원에 매수시  총수익률 82%, 연수익률 27%

4) 원금보존 :  전세가 밑으로 안빠진다면 최악의 상황시 68%까지는 지킬수 있음.

 전세가는 최근 7년간 꾸준히 오르다가 2년간은 4억 초반대로 유지되는 모습보임.

수요가 많은 편, 주위 아파트 모두 비슷한 시기에 지어진 아파트고 새로지어지는 아파트가 없어 입지독점성을 갖고, 단기 입주물량도 적정하다고 생각됨.

원금 보존 가능하지 않을까 생각됨….

5) 리스크 대비: 역전세 가능성은 없고, 화성 신동(10km거리) 에 아파트 대량 공급 예정이라 리스크가 있는건가 생각됨. 

최근 급격한 전세금 상승은 없었음.

나의 투자 결론 :  거래량도 많고 매매가가 많이 빠져있어서 괜찮다고 생각하는데 강의에서 강남 1시간 이내는 전세가율 70% 라고 했었어서 여기는 66%라 좋은 아파트는 아닌 것 같기도 하다. 결론을 못내겠다.. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 다른건 다 할만한데  다양한 아파트를 비교해본적도 없고 처음해봐서 투자 결론내리는게 제일 힘들었다.. 좋은 아파트인지 아닌지 아는 능력을 길러야할 것 같다.