당산삼성래미안4차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 128조 싸우나]

✅아파트명

       당산삼성래미안4차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

     영등포구 종사자수 : 435,017명

2. 교통

     강남 35분 / 여의도 10분 / 시청 25분

3.학군

     당산서중 : 88%/  선유중 : 82% / 당산중 : 83%

      => 학군 자체는 좋지 않으나 목동학원가가 인접해 있어 교육적으로 좋음.

4. 환경

     대형마트 : 롯데마트 맥스, 롯데마트, 코스트코

     대학 병원 : 이대목동병원, 한림대학교 한강성심병원

5. 공급

      양평동 동문 디 이스트 : 79세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

      1) 저평가 : 이미 21년 전고점을 통과한상태라 저평가 아님

      2) 환금성 : 세대수가 많아 환금성은 좋아 보임

      3) 수익률 : 전고점 회복한 상태라 수익률은 좋지 않을 것으로 보임

      4) 원금보존 : 강남, 여의도, 시청까지 교통이 매우 좋은 상태임. 교통입지가 좋아 전세가는 계속 오를 것으로 

                           판단됨.  인근 재건축이 예정되어 있으나 매물 폭탄정도는 아니므로 입지 독점성은 있어보임

      5) 리스크 대비: 향후 3년 내 영등포구 적정수요 1,865에 비해 801세대만 예정되어 있어 안정적임. 

나의 투자 결론 : 

     서울 3대 업무지구 (강남, 여의도, 시청) 접근성은 매우 우수함. 당산역 2호선, 9호선(급행)을 이용가능하며, 영등포구청역(5호선)도 도보로 이용가능함. 22년 된 구축이지만 내부 조경은 깔끔함. 인근 지역에 재건축 예정인 아파트단지가 몇개 있으나 아파트 입주 물량에 영향을 미치지 않음. 학군자체는 좋지는 않으나 인접해있는 목동 학원가가 있어 자녀 교육에 큰 애로점은 없어 보임. 교통 입지가 매우 우수하여도 매매가가 전고점을 뚫은 상태이므로  투자가치는 떨어짐

✅ 작성하면서 느낀점 : 

      저환수원리에 따라 아파트 단지를 분석해 보니 투자를 해야할 지 말아야 할지 시각적으로 

     보임. 투자할 때 상대방의 입장에서 검토해야 전세입자를 쉽게 구할 수 있을 것 같음. 다만

     누가 봐도 좋아 보이는 단지인데 저평가되어 있지 않은 것과 미래성장성에 대해 저울질을

     해야하는 검토사항이 생김.