장기동 수정마을 쌍용예가 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 휴뚤락]

현재 기준으로 알고 있는 아파트를 골라야 와 닿을 것 같아서 
남편이 매매&시부모님이 살고 있는 아파트를 Pick해 보았다. 

✅아파트명

• 장기동 수정마을 쌍용예가 아파트 

✅위치(지도)

• 

  - 장기역과 도보 22분   / 대중교통 14분

  - 김포한강로 진입로 1분컷
   

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

• 강남역 : 2호선 기준 1시간 4분 ~ 22분 (9호선 1시간 10분 내)
• 여의도 : 53분 (자차 40분~ 1시간)
• 시청 : 1시간 10분
• 마곡 : 마곡나루 40분 (자차 20~25분)

3.학군

• 하늘빛중 : 과학고 3명 , 외고 15명  
• 풍무중 : 과학고 1명, 외고 11명
• 운양중 : 과학고 2명 외고 5

→ 김포라서 그런 지 학군이 빵빵하군.. 

4. 환경

• 장기동 롯데마트 : 도보 12분
• 장기동 노브랜드 : 도보 5분
• 라베니체 에비뉴 : 도보 5분
• 장기동 먹자골목 : 도보 15분
• 김포 현대아울렛  : 대중교통 50분 , 자동차 25분 17.4km
• 종합 병원
  • 뉴고려병원 : 대중교통 20분
  • 김포우리병원 : 대중교통 25분
     

5. 공급

• 걸포 북변역 주변 공급 예정 → 대중교통 25분 거리 위치 (자차 6분 거리)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

•  현재 시세: 매매 4.1억, 전세 2.5억
  • 5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 5.9억 전세 3.3억
  • 5년 내 저점 매입시: 2023년 7월 매매 4.1억 전세 2.5억

 < 매매한 집의 현재 상황 > 2015년 12월 기준 증감율 단순 계산 → 결론 : 은행 이자보다 낮은 수익률 ㅠ.ㅠ

✅현장사진

• 아파트 바로 앞 상가 단지 & 라베니체 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아래 지역을 알아보고 작성해야 할 것 같다 (어렵다…)

• 후보군
  • 인덕원

  • 용인 기흥 

     

2) 환금성 : Not Bad

• 저층/탑층 아님 : 층마다 2세대 & 엘베 1대
• 세대수 : 한 동에 188세대 (전체 2011세대)
• 입지독점성
  • 경쟁자 : 롯데마트 바로 옆 e편한세상캐널시티 (1.3억 더 높음) , 큰 길가 건너 김포한강롯데캐슬22단지(912세대)
  • 교통편 : 단지 바로 옆 서울시내 나가는 버스 정류장 & 김포한강로 바로 옆 → 서울로 나가는 접근성 좋음
     

3) 수익률 : 20%

• 전세 돌린 경우 : 저점 대비 현재 20% 수익률 / 매매 시점 대비 137%

4) 원금보존 : 가능

• 저점 대비 동일 가 / 매매대비 1천만원 상승 (보전 가능)

5) 리스크 대비 : Not Bad

• 역전세 : 안났음
• 대량공급 : 존재 → 27년 1.2천 세대 , 28년 3천 세대
• 전세 상승 : 최근 3년간 약 5,000만원 내에서 상승/하락 중

나의 투자 결론 : 이 곳은 투자를 보류 할 것 같다. 

[ 정리 ] 

• 23년 저점 기준으로 전세가가 지속적으로 1천만원씩 상승은 하고 있다.
  • 다만, 10년전과 동일한 전세가라서 물가 상승분 대비 좋은 상태는 아닌 것 같다. 
     
• 입지 독점성이 곧 떨어져 매매/전세가가 많이 안오를 것 같다.
  • 전 고점 대비 50% 빠진 상태로, 다시 회복한다 해도 대량공급이 있어서 전 고점까지 올라갈 수 있을 지 의문
  • 최근 4.6억에 매매 → 최초 매매가 보다 1.1억 올랐다. 수익률 36%이나, 연간으로 치면 3.6%…
     

• 아파트 인근 말뿐인 호재 

  • 5호선 연장 : 5년 째 5호선 연장이 될 것이다 말뿐인 상황
  • 스타필드 : 아파트 옆 큰 길 건너 생긴다는 데, 지금의 신세계 계열 상황에서 가능할까? 

   

[ 결론 ] 

• 차라리 27년 말 공급량을 고려해서 2년 내 매도를 하고, 
  현재 남아 있는 이자 + 원금(1억)을 갚고 다른 곳으로 이사를 가는 게 맞을 것 같다. 

  • 남은 기간 : 10년 → 월마다 20만원 이자 갚는다 치면 = 총 2천만원의 이자를 더 내야 한다.

   

✅ 작성하면서 느낀점 : 

허접한 강의2주차 초보 투자러의 시각에서는 이 정도 결론 밖에 내질 못한다는 게 아쉬웠고 
강의를 ‘완료’한다의 시점으로 집중도 있게 듣지 않았던 것 같아 다시 한번 반성했다. 

(강의 내용은 최대한 집중해서 듣고, 꼭 강의 자료 정리하자)

 
그래서 생각보다 더 많은 시간이 들었고, 이 작업을 하면서 비교할 만한 앞마당이 없다는 걸 여실히 알게 되었다. 

(다음에는 조모임을 꼭 해야 할 것 같다)
 

특히 내가 생각한 것보다 강남, 판교와 가까운 수도권은 시골이 아니었다. 

(안양 = 시골 느낌이었는 데 아니네…ㅋ)