✅아파트명 : 전농동 동아 아파트

✅위치 : 서울특별시 동대문구 전농동

✅입지평가

1. 직장 : B등급 

1) 종사자 수 : 14.6만 명

2) 사업체 수 : 4.3만 개

종사자수, 사업체수 모두

서울 평균에 미달하는 수준이라

직장으로 수요를 이끌기 힘들 것 같다.

2. 교통 : A등급

환승이라는 번거로움이 있지만

주요 업무지구까지

1시간 이내로 도달하여

직주근접으로 인한 수요는

꽤 있을 것 같다.

 강남 40분(환승 2회)

여의도 42분(환승 1회)

시청 34분(환승 1회)

3. 학군 : C등급

1) 평균 학업성취도 : 

숭인중 71.4% / 동대문중 63.8%

2) 특목고 진학률 : 

숭인중 0.8% / 동대문중 1.9%

평균 학업성취도를 봤을 때

전농 동아 인근 중학교 2곳의

학력 수준은 다소 낮은 수준이다.

그런데 동대문중의 경우

특목고 진학률(수)이 1.9%(3명)인데

동대문구 학업성취도 1위인

경희여중 특목고 진학수(3명)와

같은 수치이다.

그러나

동대문구가 학군지가 아니라

이 점이 큰 수요로 이어질 것 같진 않다.

그래도 동대문구에 살면서

자녀의 특목고 진학을 준비하는 부모라면

숭인중 보다는 동대문중으로

배정되는 단지를 더 선호할 것 같다.

아쉽지만 전농 동아는

숭인중 배정 단지이다.

4. 환경 : A등급

백화점 1개

대형마트 2개

종합병원 이상 3개 

청계천

근린공원 4개

5. 공급 : C등급

적정수요 = 인구수 * 0.5%

아실 기준 적정수요 : 1,703세대

3년 내 동대문구 공급 물량

총 14,892세대

연 평균 공급량 : 4,964세대

 적정수요대비 공급수준 : 2.91배 

특히 2025년은

적정수요의 8.2배 공급 폭탄!!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전농동 동아 아파트는

전고점(21년 4월)에 전세 실거래가가 없어서

비슷한 시점(21년 2월)

전세 실거래가로 입력했다.

또한 현재 네이버 부동산에

해당 평수 전세 매물이 없어서

가장 최근 (25년 2월) 전세 실거래가 중

유의미한 금액으로 입력했다.

✅현장 사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

 1. 저평가 : 가치 > 가격 ? 

 전고점 참고하기 

전농 동아는 전고점(8.65억) 대비

19% 하락한 7억이다.

교통/환경이 좋은 동대문구에서

이 정도로 전고점을 회복하지 못했다?

혹시 저평가된 거 아닐까?

(교통/환경 : A등급)

만약 동대문구 안에서

전고점 대비 -19%인 단지가

전농 동아가 유일하다면

전농 동아는 저평가일 가능성이 높다.

전농 동아의 저평가 여부 확인을 위해

비슷한 연식과 세대수를 가진 아파트와

비교해 보았다.

교통, 환경 등급이 동일하다고 가정하기 위해

전농 동아 근방의 아파트를 비교했다.

신답 경남 vs 전농 동아 vs 전농 신성미소지움

<Round 1 : 애매하게 WIN>

연식, 세대수, 구조면에서의 선호도는

전농 동아가 신답 경남 보다

우위에 있다.

그래서 투자금 자체도

전농 동아(2.5억)가 신답 경남(2.1억) 보다

0.4억 더 많이 든다.

그런데

두 아파트의 전고점 차이가

워낙 크기 때문에

전고점 회복 시의 수익률이

전농 동아(66%)가 신답 경남(62%) 보다

4% 더 높다.

수익률이 비슷한 수준이기 때문에

투자금으로 얼마를 확보할 수 있느냐에 따라

선택하면 될 것 같다.

만약 2.5억 투자금이 있다면

전농 동아가 더 가치 있다고 생각한다.

<Round 2 : 전농 동아 WIN>

연식, 세대수 면에서

전농 신성미소지움이 전농 동아 보다

우위에 있다.

그래서 투자금 자체도

전농 신성미소지움(4.1억)이

전농 동아(2.5억) 보다

1.6억 더 많이 든다.

두 아파트 전고점 차이가

매우 큼에도 불구하고

전고점 회복 시의 수익률이

전농 신성미소지움(50%)이

전농 동아(66%) 보다

16% 낮다.

4.1억 투자금이 확보되더라도

전농 신성미소지움에

절대 투자 하지 않겠다.

 2. 환금성 : 수요 예측

 어떤 사람들이 선호할 것인가? 

전농 동아는 좋은 입지/환경을

누리는 단지들 가운데

가성비 아파트일 것 같다.

하지만 동대문구에는

3년 내 대규모 공급 물량이

(14,892세대, 연 적정수요의 2배 이상)

예정되어 있어

전세가 하락을 피할 수 없을 것이다.

하지만 전농 동아 주변으로

환경이 더욱 개선될 것이기에

결국 장기적으로 봤을 때에는

전농 동아의 가치도 오르긴 하겠다.

천지개벽 한다고 하는 동대문구에

가성비로 내 집 마련하려는 수요자에게

인기 있을 것 같다.

 3. 수익률 : 72법칙 

 원금이 2배가 되려면? 

전농 동아의 현재 매매-전세 차이 : 2.5억

(매매 : 7억, 전세 : 4.5억)

원금의 2배 수익을 보장하기 위한

목표가는 12억

전고가 8.65억 보다도

3.35억 더 올라가야 가능하다.

서울 전세가는 10년 마다 2배씩 오른다!

는 점을 이용해서 목표가 달성 여부를

점쳐본다면?

2021년 2월 전세 실거래가 4.5억 기준으로

2031년에 전세가는 9억이 된다.

전세가율을 60%라고 가정했을 때

매매가는 15억!

70%를 가정했을 때

12.85억!

오.. 

2031년이면 6년 남았는데

6년 뒤 200% 수익,

가능성 있겠는걸?

 4. 원금보존 : 적정전세가율,

 입지독점성 판단 

1) 적정전세가율 : 70%

전농 동아는 강남역까지 1시간 이내이므로

적정전세가율은 70% 이다.

(현재 전세가율은 64%)

투자금 2.5억일 때

안전마진이 되는 목표가는 9.5억이다.

(현재 기준 매매가 7억 + 투자금 2.5억)

적정전세가율 70% 적용하면

목표 전세가는 6.65억

(목표가 9.5억 * 70%)

현재 전세가율 64%를 적용하면

목표 전세가는 6.08억 

(목표가 9.5억 * 64%)

2) 입지독점성 : 단기적으로는 최악,

장기적으로는 우수

동대문구에는 2026년까지

약 1.5만세대 대규모 공급이 있기 때문에

단기적으로 전농 동아의

입지독점성이 낮다.

하지만 신축 대단지 입주가 끝나면

더 좋아진 환경과

주변 단지의 낙수효과 때문에

장기적인 관점에서

전농 동아의 입지독점성은

좋아질 것이다.

 5. 리스크 대비 : 역전세 주의 

앞서 말했듯이 동대문구에는

3년 내 대규모 공급 물량이

(14,892세대, 연 적정수요의 2.91배)

예정되어 있다.

역전세 주의보가 울린 것이다.

과연 얼마까지 떨어지게 되고

어떻게 대비해야 할까?

너바나님께서는 역전세를 대비하여

전세가의 10%

를 준비해 놓으라고 하셨다.

(전세가도 5%씩만 올리기)

아까 수익률 관점(72법칙)에 따라

2031년 전농 동아의 전세가는

9억이 된다고 가정했다.

9억 기준으로 10%인 

0.9억을 준비하면 될까?

나는 조금 더 보수적으로

접근해 보기로 했다.

지난 2022년 말

서울 전역에 걸친 역전세 시기에

전농 동아의 최고 전세가는 4.0억

최저 전세가는 2.6억

(갱신계약, 반전세 제외)

 무려 1.4억 하락(- 35%) 

9억 기준으로

- 35% 수준인 3.15억을

대비해야 할 수도 있을 것이다.

내가 전농 동아의 투자자라면

전세가의 10%는 현금으로

나머지는 마이너스 통장 한도를 늘려

대비할 것이다.

나의 투자 결론 

내가 부동산 사장님이라면

투자자보다는

실수요자에게 적극 추천할 매물!

투자자에게 추천하지 않는 이유

투자금 2.5억으로 살 수 있는

가장 좋은 물건이 맞는지

확신이 서지 않는다.

앞마당이 중요하구나ㅠ.ㅠ

실수요자에게 추천하는 이유

첫째, 입지 좋은 곳에

가성비로 내집마련 할 수 있는 기회다!

일단 교통/환경 우수한 동대문구에서

7억으로 내 집 마련하고

대단지 신축과

대규모 상권이 들어서는

입지 편의를 누리면서

살 수 있다!

둘째, 상승장이 오면

수익+투자금 확보가 가능한 저력이 있다!

수익률 분석(72법칙)에 따르면

2031년에 전농 동아의 전세가는

9억이 된다.

내 기준으로 6년 동안

원리금 상환 제외하고

저축가능금액은 3억

매매가 7억 중에 2억은 내 돈

주택담보대출은 5억 이라고 가정하면

- 6년 동안 원금상환 1억

- 6년 동안 저축가능금액 3억

= 남은 대출 1억

담보 대출이 있는 집은

전세 수요가 적을테니

주변 시세보다 1억 정도 저렴하게

전세를 맞춘다면

8억에 전세를 놓을 수 있다.

이렇게 하면

남아있는 주택담보대출 1억을

상환하고도 7억이 생긴다.

즉, 내집마련 후 원금이 2배가 되는

2031년까지 기다린다면

자산 재배치를 통해

투자금 7억을 확보할 수 있다!

✅ 작성하면서 느낀점

최대한 배운 것을 녹여서

작성해 본 수익률 보고서.

수익률 보고서를 작성해보니

'전고점 대비 몇 % 하락했느냐' 가

곧바로 높은 수익률로 이어지는 것은

아니구나 생각했다.

저평가 여부는

앞마당이 있어야 가능하고

다수의 앞마당이 있어야

정확한 판단이 가능하기에

투자를 결정하기까지

생각보다 더 많은 시간과 노력이

필요할 것 같다는 생각이 들었다.

또한 매수가 투자의 끝이

아니라는 것이

가장 크게 와 닿았다.

위험 요소를 얼마나 다방면으로

또 객관적으로 가늠할 수 있는지, 

실제 역전세가 오더라도

적절하게 대처할 수 있는지,

그래서 원금이 2배가 되는 그 시간까지

내가 투자한 물건을 지킬 수 있는지

판단할 수 있는 것이

제일 중요하다고 생각하게 되었다.