[열기 85기 5늘의 행동이 8년뒤 인생을 바꾸조 새웅] 오산동 동탄 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

오산동 동탄역 신미주 (05', 538^)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 : 564,646명 

 : 동탄의 경우 수원과함께 삼성 계열의 많은 종사분들이 많아. 종사자수 경기도 내 1등임

2. 교통 : 현재 69분, 미래 25분

3.학군 : 초중고를 인접해 보낼 수 있음

• 이산초 : 24년 총학생수 : 1114명 / 학급당학생수 : 24.8명
• 이산중 : 24년 졸업생수 : 264명 / 일반고 진학 : 249명(94%) / 특목고 진학 : 5명(2%)

• 이산고

   

4. 환경 : 백화점(롯백), 마트(이마트트레이더스), 공원(여울,호수공원) 모두 접근 용이 

5. 공급 : 수원+화성 3년내 공급 약 1.6만세대

• 화성시 공급 : 8448세대

• 수원시 공급 : 7620세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

동탄역 신미주 수익률 분석 : 신축이 입주하면서 전세는 1억중반에서 2억 후반까지 출렁이는 모습으로 주변 신규 입주장으로 전세가 출렁이고 있음을 알 수 있다. 다만 매매가 시세차익을 본다면 23년 전저점을 매수시 2년이 지난 현재 수익률 50%가 발생하고 매도를 한다면 연 수익률 20%를 달성할 수 있음을 확인했습니다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 → SO SO

   : 전고점 대비 -18% 떨어져 절대적 매매가 자체는 싼 상황, 하지만 더 좋은 생활권의 더 좋은 연식 준구축 단지들 역시 5억대 후반에서 호가가 올라와 있기 때문에 상대적으로는 싸다고는 생각이 들지 않지만 가격을 더 깎을 수 있다면 충분히 저평가된 단지라고 판단됩니다.

2) 환금성 → GOOD

    : 우선 이 동네 사람들이 뭘 좋아하는지 네이버 부동산에서 간단하게 살펴보면 #동탄역접근성 #용서고속도로 진출입 #학군접근성 #공원인접 으로 동탄역접근성과 차량이용의 편의성 그리고 유초중고의 인접, 여울공원 인접이 장점인 단지임을 알 수 있습니다.

세대수가 500세대 이상이고 단일평형, 초중고 인접(초품아), 주변 신축으로 환경개선 등등 동탄역 주변의 호재에 따라 간접적으로 환경이 개선되고 있어 이곳에 거주하고 싶은 분들의 수요가 있을 것으로 보임 최근 1년 동안 거래 28건(5%)으로 환금성 측면에서 괜찮아보였고, 상대적 저평가로 비교했던 삼부르네상스는 36건(4.9%)와 비슷해 확실히 동탄역 접근성이 중요하구나라는 걸 느낌.

따라서 

3) 수익률 → GOOD

    : 현재 투자금 2.6억에서 200% 수익을 목표로 잡았을때 현재 매매가 5.7억 + 5.2억 = 10.9억까지 올라가야하는 상황, 10년뒤 전세가 2배를 한다면 전세 6억, 평균전세가율 50%→ 매매가 12억임을 알 수 있어 불가능하지는 않겠다고 판단했습니다. 그리고 10년동안 전세가 상승률이 70%가 넘어 연간 5%씩 계속 올려서 전세레버리지가 가능하겠다고 판단이 됩니다.

4) 원금보존 → OK

    : 전저점 23년 당시 투자금 2억을 넣었을 때, 딱 2년이 지난 지금 매매가는 1.2억이 올라갔고 전세는 1억이 올라가 매매가+전세가를 고려한다면 총 2억의 이익이 발생한 상황이기에 원금을 보존할 수 있음을 확인할 수 있습니다.

5) 리스크 대비 → OK

   : 현재 3년 이내 화성시, 수원시 모두 공급이 부족한 상황고 전세가 잘 나가고 있기에 매달 10건 정도 리스크가 다소 낮다고 판단했습니다.

나의 투자 결론 : 

해당 단지의 전세가율이 평균 50%임은 가격이 싸기 때문에 전세보다 매매로 거주하려는 수요가 GTX-A 호재가 있기 전까지 강했고, 현재는 실거주를 하는 수요보다 갖고 싶은 수요가 더 많기 때문에 매매가가 전세가 대비 잘 안떨어지는 전형적인 동탄역 인접한 신축 단지들의 성격을 동시에 갖고 있습니다.

앞으로 화성시 내에 공급이 부족한다고는 하나 동탄은 서울로 출퇴근하는 사람들보다 화성시 내 자차로 이용하려는 분들이 많다는점으로 빈땅에 아파트가 지어진다면 역전세가 발생할 것임을 인지해야할 것입니다. 따라서 투자금이 많이 들어감을 이해하고 같은 투자금 대비 더 좋은 단지는 없을지, 추후 GTX-A가 개통됬을 때, 이곳에서 출퇴근할 때와 비슷한 시간이 걸리는 곳들에서의 05년식 아파트 가격을 잘 비교해봐야겠습니다.

지금은 아직 동탄까지 가격이 오르려면 시간이 많이 남았기 때문에 수지선에서 투자를 해보고 수지가 날아가면 그때 이곳을 더 면밀히 봐야할 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

동탄이 이상하리만치 전세가 다른 동네와 비교했을 때, 가격이 낮고 전세 상승 역시 잘 안올라가 광역시 처럼 실거주를 하고자 하는 수요가 더 커서 전세를 안사는건지.. 아니면 전세가 비싸면 동탄말고 수지나 영통 메인 학군지로 이사를 가기에 신혼부부, 사회초년생들이 거주를 주로 해서 가격대가 3억 이상으로 못올라가는건지 궁금했습니다.

하지만 동탄이 비싸다고, 빈땅이 많아 입지독점성이 없다고, 앞으로 오르긴 쉽지 않겠다고 생각했던 제 선입견은 이 단지를 통해 없어졌습니다. 투자금 2억이 넘게 들지만 전저점 대비 2년뒤 수익률을 봤을 때, 거의 원금을 회복해 사실상 수익률이 무한대에 가까운 단지임을 인지를 했고 충분히 투자금이 많이 들더라도 월급이 높은 직장인들이 이곳에 거주한다는 것이 어떤 느낌인지 알 수 있었습니다.