*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]
✅아파트명 : 고덕 래미안 힐스테이트 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 종사자 수 157,465명 / 사업체수 41,660 / 등급 B
2. 교통 : 강남 43분 / 여의도 1시간 2분 / 시청 50분
3.학군 : 한영중학교 졸업생 246명 / 특목고 (과고 3명 / 외고 15명), 자사고 35명 / 상위 12%
고덕중학교 졸업생 455명 / 특목고 (과고 0명 / 외고 16명), 자사고 49명 / 상위 25%
배재중학교 특목고 (5명) , 자사고 85명 / 상위 4%
명일중학교 특목교 10명 , 자사고 48명 / 상위 18%
4. 환경 : 하나로마트 고덕점 / 이마트 고덕점 / 경희대 강동병원
5. 공급 : 더샵강동센트럴시티 ‘25년 12월 670세대 / ’25년 4월 그란츠리버파크 407세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 고덕래미안힐스테이트 25평형 매매 : 14억 5,800만원 / 전세 : 6억 1,821만원
5년 내 고점 매입 시 ('25년 3월) : 매매 : 14억 5,800만원 / 전세 : 6억 1,821만원
5년 내 저점 매입 시 ('23년 1월) : 매매 : 8억 2,500만원 / 전세 : 4억 9,646만원
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 5년 내 최고점으로 현재 최고 평가 되어 있습니다. 전세가율 42.4%로 투자금 8억 3,979만원
전세가율이 높아 투자금이 과다하다고 판단됨
2) 환금성 : 9호선 연장선 및 강동비즈밸리 조성으로 직장 확대 / 강남 접근성이 개선될 것으로 보이며
최근 3년 실거래 94건 , 전월세 거래 561건으로 (25평형 총 1,050세대) 거래가 활발하여
환금성은 확보되었다고 판단됨 (GOOD)
3) 수익률 : '23년 1월 저점 매수 시 현재 기준 수익률 193% (연 약 96%)로 높은 수익률을 보여줌 (GOOD)
4) 원금보존 : '23년 1월 매수 가정 시 투자금 3.3억인데 매매가 6.3억 증가 / 전세보증금 1.2억 증가하여
총 8.5억의 이익이 발생하였으므로 원금보존하였음을 확인함
5) 리스크 대비 : 3년 평균 전세가율 51%로 현재 전세가율보다 높으므로 역전세의 리스크는 낮다고 판단되고,
무리하게 전세가를 올리지 않으면 리스크는 헷지될 수 있다고 판단됨
나의 투자 결론 : 현재 투자하기에는 투자금이 과다하게 투입되며, 전고점을 갱신한 상태이므로
무리가 되어 보이며, 가격 조정이 되어 매수가 12억으로 매수 시 전세보증금이
현재 상태를 유지할 경우 연평균 수익률 22%를 나타낼 것으로 보여 해당 시점에
투자 시 월부 목표 수익률을 보일 것으로 판단됨
✅ 작성하면서 느낀점 : 체계적인 분석을 근거로 투자 대상을 선정해야 적합한 투자를
할 수 있을 것이라 보여지고 본 강의를 통해서 원금보존이라는
제 1원칙에 대한 개념을 명확히 할 수 있어서 앞으로의 투자에
큰 기준이 될 것이라 기대합니다.
댓글
