지웰시티 아파트 수익률 분석 보고서 열반스쿨 기초반 85기 94조 부찬이

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

두산위브지웰시티2차 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 -30% 매매가는 54,390으로 현재 저평가 구간은 아니다.

                  급매나 가격조정이 가능한 단지를 55,000 정도 매수 가능하다면 저평가 기준을 맞출 수 있을것이다.

2) 환금성 : 현재 1956세대에 메인 급지에 위치에 있어서 매매와 전세거래가 활발한 편이다. 환금성은 다른 단지들보다 좋은편이다.

3) 수익률 : 저점 매수시 수익률은 2년동안 57% 투자금이 많이 들어간 단지라 수익률이 많이 높은 편은 아니다. 1.8억으로 투자할 수 있는 다른 단지와  비교해 보아야 한다

4) 원금보존 : 현재 전세가격은 조금 쎈편으로 희망전세가일 가능성이 크다. 주변 전세가 없기는 하지만 신축 입주가 가까운 곳에 시작할 예정이라 실거래가 기준 전세금으로 생각한다며 3,5~4.0억 정도 일 것으로 예상 .싸게 사야지만 원금보전 의미 있지만 현재 가격으로는 애매하다. 

5) 리스크 대비: 주변 공급이 많은 편이라 전세가격이 오르는데 오래 걸릴 것이다. 현재 거래되고 있는 전세가격이 3.8정도이라 희망전세가 5억을 예상하고 셋팅한다면 역전세 가능성 크다.

나의 투자 결론 : 

전고점 대비 -30% 매수가의 기본이 충족되지 않아 투자할 수 없지만 주변 공급에 따라 가격변화를 계속 체크하고 전세가격 까지 동시에 올라주는 시점 파악해서 투자시점이 찾아온다면 투자하겠다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

그냥 내 관점에서 보기 좋은 아파트를 매수하는 것이 아니라 기준을 세우고 

그 기준에 충족되는지를 체크하는 과정이 반드시 필요하다는 것을 알았다.

막연히 좋아보이는 단지가 아니라 저환수원리를 체크하다보니 내가 

투자할 수 있는 매수 가격과 전세가격을 알 수 있게 되었고 

잃지 않는 투자의 기준이 생겼다.