대구 달서구 월성e편한세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열기85기 1채 사서 66채될 때까지 멈추지 않조 더웰씨]

✅아파트명

월성e편한세상

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장(A)

  : 종사자 수 22.1만여명, 사업체 수 5.9만여명 (성서산업단지)

2. 교통

  : 자차 기준, 성서산업단지역까지 11분 / 대구은행역 20분 / 반월당 22분 소요

3.학군(A)

  : 월암중 93.6% / 월서중 93.4% / 영남중 91.1% 

4. 환경

  : 홈플러스 상인점, 이마트 월배점, 롯데백화점 상인점

 5. 공급

  :   대구시 전체 적정수요 11,812가구 / 공급: 25년 10,982세대, 26년 7,725세대, 27년 1,739세대

      달서구 적정수요 2,606 가구 / 공급: 25년 1364세대, 26년 1265세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 - 현재 시세: 매매 5.8억, 전세 3.1억(고점 대비 19% 하락)

 - 5년 내 고점 매입시: 2021. 5. 매매 7.2억, 전세 5억 → 수익률 -64%

 - 5년 내 저점 매입시: 2023. 6. 매매 4.58억, 전세 3억 → 수익률 77%

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 19%가 빠진 가격으로 가격을 회복해 가는 것으로 보임. 비슷한 가치의 다른 아파트와 가격을 비교해볼 필요 있음.

2) 환금성 : 1000여 세대, 역세권, 학원가에 위치해 수요가 있기에, 저층, 탑층을 제외하고 매수한다면 환금성 좋다고 봄.

3) 수익률 : 현재 매수하여 전고점을 회복한다면 51%의 수익률. 수익률 100%가 되기 위해서는 매매가가 8.5억으로 올라야 함.

4) 원금보존 : 전세가율 53%로, 시장 상황에 따라 매매가가 떨어질 가능성이 다소 있음. 입주물량이 수요에 못 미치기에 가격 하락 위험은 낮고, 앞으로 점차 전세가가 오를 것으로 보임.

5) 리스크 대비: 전세가를 적정하게 책정해야 하나, 현재에도 전세가율이 53%로, 투자금이 3억 정도로 꽤 들게 됨.

나의 투자 결론: 적정한 전세가를 설정해야 추후의 리스크 대비가 가능하나, 아직은 대구 지역의 전세가가  크게 오르지 않았기에 투자금이 상당히 든다. 비슷한 가치의 다른 아파트를 조사해서 비교하며 가격 추이를 지켜봐야 할 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 전고점과 전저점을 통해 이 아파트의 가치를 대략적으로 파악할 수 있었다. 과제 때문에 단지를 먼저 살펴봤지만 생활권을 분석하며 달서구를 앞마당으로 만들어야겠다. 앞으로는 투자 시에 적은 돈이라도 반드시 수익률을 따져보는 것을 당연한 습관으로 만들어야겠다.