대전 탄방동 공작한양 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 84기 42조 겸여]

✅아파트명 : 공작한양 

✅위치(지도):

✅입지평가

1. 직장 : 서구 종사자주 49,273명

2. 교통: 지방은 대중교통보다 자차이용이 많다. 전지역이 한시간이내이고 특히 둔산탄방동은 대전의 중심며 바로옆 직장이 있다. 법원, 시청,우체국,통계청 등 관공서가 많다.

3.학군: 탄방중 85%

4. 환경

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍): 빠르면 빠를 수

✅현장사진 찍어 올리기

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 매매가격적정?고점대비 -24500만원빠진상태

2) 환금성 : 300세대이상, 구축, 4층이상, 학군지, 학원가 수요많음. 단, 매수 매도시기는 입주장 지나서

3) 수익률 :2019년매수시 5년간 160%상승 연간32%씩상승함. / 수익률100%(1.35억이 올라가야 4.05+1.35=5.4)

4) 원금보존 :전세가율 68%.부족함. 역전세와 노후로 인한 우려 있음. 1억이하의 투자금으로만 투자! 하락이 지속될 수 있음. 그러나 입지 독점성으로 인해 상승가능. 주변입주로 인해 계속 떨어질 수 있음. 대전은 입주가 너무 많음 그외 세종도.(지방 전세80% 1억이하 투자)

5) 리스크 대비: 24,25,27년에 입주물건이 많음. 전세시기 조절. 26년으로 전세계약시기 조절. 노후로 인한, 리모델링 염두. 전세가 하락으로 역전세 가능. 투자금 더 들 수 있다. 잔금대비 가능한가?

저0환0수0원x리x

나의 투자 결론 : 아직 투자하면 안된다~

✅ 작성하면서 느낀점 : 

사는 지역을 더 몰랐던 것 같다. 생각보다 과잉 입주장이라서 매매를 쉽게 생각해서는 안 될것 같다. 떨어진 것은 확실한데 이것을 다시 처분하려고 할때  구축이고 선호도가 1등은 아니므로  최소 3년이상은 크게 움직이지 않을 것 같다. 그럼에도 돈과 시간이 많다면 투자!오르긴 할 것 같다. 입지 독점성으로 인해서…. 그러나 지금 투자하면 더 빨리 오를 수 있는 것을 투자하는게 맞을 듯 전세금의 하락으로 역전세 가능성이 있어서 투자금이 더 들 수 있다.  근처 새로 입주하는 2천세대의 아이파크의 영향력이 어떻게 되는지 꾸준하게 지켜보자.