답십리동 면목동 현대 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 147조 안전마진 Alex with 초심열정]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

면목동 현대

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

중랑구 종사자수: 113,144명

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

3.학군

• 용마중 65%
• 면목중 65%

4. 환경

• 홈플러스 자차 8분거리

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

• 현재시세: 매매가 7.3억 / 전세가 5.0억 => 갭 2.3억
• 5년 내 고점: 매매가 8.9억 / 전세가  4.2억
• 5년 내 저점: 매매가 6.6억 / 전세가 4.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전세가율 68%, 21년 고점 대비 -18% => 입지 비슷한 곳 더 비교 필요

2) 환금성 => 500세대 이상, 저층 또는 탑층 아님, 

• 아파트여서 빌라나 오피스텔 대비 환금성은 좋겠으나,
• 아파트 밖 주변 환경을 보면 재개발이 필요해보이는 노후 주택이 많아보여서 매매로서 환금성은 아직 잘 모르겠다.
• 하지만 출퇴근 시간 및 14층 로열층임을 고려하면 나쁘지는 않을 것 같음.

3) 수익률 

• 고점에서 1.6억 빠짐 (-18%)
• 연 목표 수익률이 15%이다.
• 이 물건 10년 가져가면 150%를 목표로 사는것이다.
• 10년 동안 150% 날 수 있는 물건인가?
• 현재 갭 2.3억이다.
• 150% 수익률 내려면, 매매가가 현재 7.3억에서 3.5억 올라줘야함.
• 즉, 현재 갭이 2.3억이니까, 10년 안에 매매가 10.8억이 되면 연 15% 수익률 달성 가능하다.
• 전고점이 8.9억이었다.
• 전고점에서 2억이 더 오르면 되는거네…?
• 전고점까지만 회복해도 60% 수익률 (갭 2.3억, 현재가 7.3억, 전고점 8.9억)

4) 원금보존 

• 현재 전세가율 68%
• 서울 아파트 적정 전세가율 트렌드 60-70%
• 이 아파트 평균 전세가율 67%
• 전세가율로만 보면 하방은 어느정도 단단해 보임.
• 근처 공급도 적정수요에 비해 한참 미달이다.
• 전세가가 떨어지기는 어려워보임.

5) 리스크 대비:

• 독점적 위치인가?: 강남 직주근접은 맞다. 하지만 학군은…. 딱히
• 전세가의 5-10%는 보유하고 있자.

나의 투자 결론 :

• 하방이 막힌게 중요함.
• 68% 전세가율로 봐서는 하방은 단단해 보임.
• 근처 공급 부족이기 때문에 전세가 하락 요원.
• 그렇게 되면 현재 가격은 7.3억 / 전세가 5.0억 / 갭 2.3억
• 현재 매매가 7.3억
• 전고점 8.9억
• 목표수익률 연 15%  (10년간=150%)
• 10년간 150% 수익률 내기 위해서는 매매가 3.5억이 올라줘야함.
• 현재 7.3억에서 10.8억가면 목표 수익률 달성 (전고점은 8.9억)
• 어라…? 내가 행복회로 돌리는건가..?
• 수리도 되어있는 집인데…

✅ 작성하면서 느낀점 : 

용마한신도 다녀왔는데, 가격이 이렇게 붙어있을 때는 면목현대를 사는게 더 나을 것 같다!

그리고 부동산 가니 전세 구하러 온 부부들이 생각보다 정말 많았다.

매매하기 두려워하는 분이 많다고 한다.