용인 수지구 성복역리버파크 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 76기 4조 유용한여름]

✅아파트명

성복역리버파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

용인시 수지구 종사자수 : 87,487명

2. 교통

  > 강남 43분 / 여의도 64분 / 시청 67분 / 

3.학군

정평중 : 93%, 이현중 : 94%

4. 환경

대형마트 1km 이내 : 롯데마트, 이마트

종합병원 : 없음

백화점 : 없음

5. 공급

  > 입주물량 없음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 성복역리버파크 32평 현재 매매 6.6억, 전세 4.4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 8.3억 전세 5.2억

5년 내 저점 매입시: 2024년 5월 매매 6억 전세 3.1억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 20%정도 빠진 가격, 전세가율 60%로 조금 낮은 감은 있음.

2) 환금성 : 아파트는 나홀로도 아니며, 세대수도 500세대 이상으로 평균정도 되는것 같고 3층 이하나 탑층또한 아니기 때문에 환금성은 어느정도 될 듯보이며, 주변 신규 입주 예정 아파트가 없다.

하지만 주변에 연식 및 입지 등 더 좋은 아파트들이 있음. 

3) 수익률 : 현재 갭차이 2.2억으로 수익률 10% 목표로 하게되면 지금 매매가 6.6억에서 2.2억 오르면 가능하다.

전고점이 8.3억으로 10년 안에 충분히 달성 가능할 것 같아 수익률 적으로 보면 문제 없을 것 같다.

4) 원금보존 : 적정전세가율에는 조금 부족한 느낌이 느껴짐. 찾아보면 좀더 안정적인 물건이 있을 것 같긴하다.

전세가를 실거래가로 확인했을때 상방,하방의 편차가 좀 커보이는거로 어느정도 역전세도 생각해야 될 수 있을 것 같다.

5) 리스크 대비: 

만약 투자를 진행하게 된다면, 주변에 입주가 없기 때문에 어느정도 리스트 방어가 될 것 같긴 하지만 주변 단지에 비해 메리트가 부족한 느낌이 있다. 리스크 대비를 위해 전세금의 일부를 보유하고 있어야 될 듯하다.

나의 투자 결론 : 

해당물건을 투자하게 된다면, 10년 장기보유를 했을때 전고점까지는 상승 할 수 있을 것 같다.

하지만 투자비 대비 좀 더 좋은 매물을 찾아 볼 수 있지 않을까? 생각이 든다.

 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이렇게 수익률 보고서를 작성해 보고 느낀점은 기존에는 단순하게 시세 파악정도만 하고 있었던 단지를 실재로 내가 투자했을때의 상황을 미리 생각해 볼 수 있어 좋았던 것 같다.

기존에는 막연하게만 보였던 내용을 한장에 정리하면서 주변단지가 더 좋았는데 내가 왜 해당 매물을 보고 작성을 해야 겠다고 생각했지? 하며 그전에는 눈에 한번에 보이지 않았던 것도 볼 수 있게 되는 것 같다.