강서구 가양동 한강타운아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 100조 껌이조 두루]

✅아파트명

강서구 가양 한강타운 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

강서구 A, 종사자수 : 290,473, 사업체수 : 58,806 

2. 교통

A, 강남: 50분 시청역: 50, 여의도 : 27분

3.학군

B, 성재중 87.6%

4. 환경

B, 1KM 반경 내 마트 1개 (홈플러스)

5. 공급

 S, 3년 적정수요 50% 미만

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 13.7억 대비 현재매물 10.7억으로 22% 하락지점으로 충분히 저평가 메리트가 있음 같은 급지인 우장산 3대장과 마곡엠밸리와 비교해도 저평가. 

ex) 우장산 힐스테이트 : 전고: 14.9 현재호가: 14.2 , 마곡엠벨리 13단지 전고: 16.8(???의문, 둥절) 현재호가: 14.6

2) 환금성 : 990세대로 1000세대에 육박하며 300세대 이상이며, 저층 및 탑층이 아니므로 환금성에 문제 없음.

3) 수익률 : 수익률의 경우 전세가격이 구축인 만큼 떨어지어 5.2억 투자금이 들며, 전고점 13.7억과 비교하면 3억/5.3억이 되어 수익률은 56.6% 예상됨

4) 원금보존 :  원금 보전 Risk는 있음 전세가율 60% 미만, 원금 보전 관점에서는 재건축을 기대하는 아파트 단지인지라 전세가율이 낮은편임. 

5) 리스크 대비: 공급 리스크는 서울 전반적으로 적은 편.

나의 투자 결론 : 

투자하기에는 투자금이 많이 들어 적정하진 않을 수 있지만 전고점 대비 아직 저평가 되어 있어 다른 강서구 아파트들보다 충분히 매력적인 단계.

향후 전세금이 올라오거나 현재 충분히 더 Nego를 하여 싸게 살 수 있다면 실거주로는 충분히 장기간 보유 가능한 단지

✅ 작성하면서 느낀 점 : 

예신이가 많은 크롤링한 자료들을 도와주어서 쉽게 작성할 수 있었음, 늘 고마움.

한강타운아파트같이 연식이 구축이지만 짱짱한 아파트들이 아직 많이 저평가 되어 있음으로 비슷한 단지들을 비교해보고 사다 보면 장기적으로는 큰 시세 차익을 누릴 수 있지 않을까 생각됨.