답십리동 답십리 두산 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 상경쥐]

✅아파트명

답십리 두산 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

동대문구 종사자 수 146,383

2. 교통

강남역 2호선 : 1시간 9분

여의도역 9호선 : 53분

시청역 1호선 45분

3.학군

장평중 66%

동대문중 64%

4. 환경

롯데마트 청량리점

성심병원

5. 공급

이문아이파크자이 2026.5월 152세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세 : 2025년 3월 매매 8.58억 전세 4.5억

5년 내 고점 매입 시 : 2022년 12월 10.5억 전세 5.5억

5년 내 저점 매입시 : 2023년 3월 7.41억 전세 3.8억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 
최근 5년 내 최저점(7.41억) 대비 현재 가격(8.58억)은 상승한 상태

• 단, 5년 내 고점(10.5억)과 비교 시 아직 저평가 구간
• 전세가율(52%) 유지 중으로 전세 안정성 있음
• 저평가 구간으로 판단 가능하나, 단기 급등 기대는 어려움
   

2) 환금성 : 
거래량은 분석 필요하지만, 서울 내 구축 아파트로 환금성 양호

• 급매 시 손실 가능성 존재
   

3) 수익률 :
5년 내 고점 대비 현재 매입 시 -18% 하락한 상태

• 저점 매입 후 현재 시점 매도 시 약 32% 수익 가능
• 단기보다는 중장기 보유가 유리한 투자 전략 필요
   

4) 원금보존 : 
5년 내 고점 대비 여전히 저렴한 구간 → 추가 하락 가능성 적음
 

5) 리스크 대비: 
리스크: 강남권 대비 교통 불편, 대세 상승기 아님

• 장점: 서울 내 입지, 전세 안정성, 생활 인프라 우수
• 투자 전략: 단기 매매보다는 장기 보유 전략 유리

나의 투자 결론 : 

💡 현재 가격(8.58억)은 저점(7.41억) 대비 상승했으나, 여전히 고점(10.5억)보다는 낮아 중장기 투자 관점에서 접근 가능
💡 전세 안정성 및 생활 인프라 우수하나, 단기 급등 기대는 어려워 3년 이상 보유 추천
💡 추가 하락 가능성 낮지만, 대출 활용 시 금리 부담 고려 필요