울산 중구 약사더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 1하고 6퇴하면 아파트 4고 있겠조 코지하우스]

✅아파트명

약사더샵

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

울산 중구 종사자수 6만명, 사업체수 2만개 (종사자수가 울산 내에서 가장 적다)

직장 C

2. 교통

직장은 자차 30분~1시간 이내

3.학군

약사중 70.5% 과고/외고 0/2

무룡중 78.0% 과고/외고 0/5

무룡초배정 학급당인원수 20명/총인원수 533명

학군은 C 학업성취도가 좋지 못하다

4. 환경

중구 내에 백화점 없음

홈플러스 1개

환경 B

5. 공급

울산 중구 내에서 2027년에 입주 많음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(약사더샵 다녀온 후 수정!)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 약사더샵 84의 가격은 7억으로 전고점 대비 10.9% 빠져있는 상태로 충분히 저평가라고 볼 수 없다. 그리고 같은 7억으로 수도권 지역에 아파트를 찾아볼 수 있을 것이라 생각되어 이 가격이 저평가라고 보기 어려울 것으로 생각된다.

2) 환금성 : 찾은 매물은 6층 84였는데 저층/탑층 제외하였고 중구 내에서 선호도가 높은 단지여서 환금성은 좋을 것으로 판단한다.

3) 수익률 : 저점 가격으로 매수 시 순수익 1.6억, 투자금 2.0 억원으로 약 77%의 수익률이 났다고 볼 수 있다. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율 67% 로 전세가가 과도하게 높지 않으며, 전세가는 꾸준히 오르던 단지여서 원금보존이 될 것이라 생각한다.

5) 리스크 대비: 지금 매수하고 전세 놓으면 딱 2년 뒤에 역전세 가능성 있음

나의 투자 결론 : 

약사더샵은 연식도 괜찮고 사는 환경이 좋아서 가치가 있고 선호도가 좋은 단지이지만 현재 가격이 싸지 않아서 저평가가 아닌 것으로 보인다. 가치는 있지만 가격이 싸지 않아서 투자는 현재 어려운 단지.

그리고 2년 뒤 공급이 예정되어 있는데 신축이 생기면 사람들이 옮겨갈 가능성이 있고 역전세 리스크가 있어서 대비가 필요하여 더더욱 이 단지의 투자는 후순위로 미뤄두겠다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

잃지 않는 투자를 위해서는 꼼꼼히 따져봐야한다는 생각을 할 수 있었습니다.

좋아하고 사고 싶은 아파트를 사는 것이 아니라 기준에 맞는 아파트 중에 가장 가치가 좋은 것을 산다면 더 좋은 투자 성과를 낼 수 있을 것이다!