✅아파트명
▶️ 래미안 라센트
✅위치(지도)
▶️ 월곡역 역세권이지만 고가로 인해 역과의 단절감을 준다.
래미안루나밸리 대비 역세권 느낌이 덜 들지만, 생활권 내 단지 퀄리티는 최상이다.
✅입지평가
1. 직장
▶️ 성북구 종사자수 12만 명
2. 교통
▶️ 강남 44분(2회) / 여의도 47분(1회) / 시청 37분(1회)
3.학군
▶️ 서울대사범대부설중 81% & 초중고가 인접해 남아 학군으로 선호.
4. 환경
▶️ 월곡역 홈플러스.
도보권에 백화점은 없지만, 대중교통 or 자차로 미아 롯백, 현백 이용할 수 있음.
5. 공급
▶️ 공급 부족인 서울 시장에서 동대문구(25년, 9,906호), 성북구(25년 2,840호)에 대규모 공급이 몰려 있다.
▶️ 현재 장위자이레디언트, 래미안라그란데 입주가 정리되지 않고 있다.
▶️ 레디언트, 라그란데 합치면 1천 세대 정도 전세가 나와 있음. 라그란데 전세가 소진되고 있는 분위기.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고 대비 -16%. 무릎 이하는 아니지만, 비싸지 않은 가격.
2) 환금성 : 저층, 탑층 아님. 선호타입이지만, 층이 낮은 편이고, 관리 상태 안 좋음. (직접 본 매물 기준)
3) 수익률 : 10년 보유시 수익률 200%가 불편하지 않음.
13.7억까지 상승 시 수익률 100%이며, 수익률 100%부터 현 투자금 수준의 시세차익 달성 가능.
세금 반영 하지 않은 수익률
과거 10년 보유 시 매매가 2배 이상 상승했던 단지
4) 원금보존 :
Q1. 이 물건은 내 목표수익률에 적합한가?
▶️ 10년 보유 시 200% 수익률 달성 및, 연간 20% 수익률 달성 가능.
Q2. 이 아파트 값은 떨어지지 않을까?
▶️ 현재 전세가율은 55.8%로 평균 전세가율인 65.8%로에 미치지 못하는 상황.
최근 5년 전세가를 고려했을 때, 현재 전세가는 바닥 수준이라, 전세가가 더 떨어지기는 어려워 보이지만,
동대문구 입주 영향을 지속적으로 받아, 전세가가 더 떨어진다면 매매가가 일시적으로 조정받을 수 있다.
하지만, 지금 싸고 전세 전고점(6.5억)을 고려했을 때, 지금 사서 잘 버티면,
1억 이상의 전세 상승분을 기대해볼 만한 단지다.
5) 리스크 대비:
▶️ 현재 전세가 잘 나가지 않는 상황이지만, 성북구 내 남아 학군으로 고려해볼 만한 지역 중
우선순위로 선택할 만한 수요층이 있는 단지이고, 내가 본 물건은 2026.10.까지 세가 맞춰져 있어
성북구, 동대문구 대규모 입주를 모두 빗겨가서 리스크 대비가 가능한 물건이다.
나의 투자 결론 :
▶️ 4.5억 투자금으로 매수할 수 있는 앞마당 단지 중 가장 좋은 단지가 아니기 때문에 투자하지 않겠다.
같은 투자금으로 더 상급지를 우선적으로 볼 것이며, 같은 4군에서도 최신축을 우선순위로 보겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
▶️ 아무리 좋은 단지(생활권 선호도 1위)라도, 비싸게 사면 오래 보유해나가기 어렵다.
저환수원리 투자 원칙을 고수하며 홈런이 아닌, 번트 투자를 이어가야겠다.
댓글
스위밍풀님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
