[열반스쿨 기초반 85기 13조 단호한음악] 천안아산 불당동 천안불당지웰더샵 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

       - 천안불당지웰더샵

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

  천안불당지웰더샵 → 아산탕정농공단지

  천안불당지웰더샵 → 삼성전자, 천안 제3 일반산업단지(12분)

천안불당지웰더샵 → 천안백석농공단지

천안불당지웰더샵 → 천안 제2,4 일반산업단지

3.학군

천안아름초등학교 도보 7분

천안불무중학교 - 특성화고 진학률 3.3 %

천안불당중학교 - 92.0 % 특성화고 3.8 %

천안월봉중학교 - 79.5 %

4. 환경

주변에 병원들이 많고 종합병원 15분거리에 있습니다.

그리고 백화점이나, 대형마트 최소 9분거리에 위치에 있습니다.

5. 공급

천안과 아산의 공급물량은 2028년까지 적정수요보다 많은 것으로 나타납니다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점은 9억 8천, 현재는 8억 4천으로 전고점 대비 14% 하락하였기에 싼 물건은 아니라고 판단.

2) 환금성 : 685세대의 단지이며 도심 중심지에 있고 근처에 초중학교가 위치에 있다. 자차이용시 대형마트나 백화점 접근성도 좋은 편이다. 이런 것을 보았을 때 사람들이 좋아하는 아파트로 판단되고 환금성이 좋을 것으로 예상된다.

3) 수익률 : 저점 매수시 전고점까지 회복한다는 전제하에 투자금 2.4억, 수익금 3.1억으로 129% 수익률을 달성할 수 있다. 현시점으로 계산 시 투자금 2.9억, 수익금 1.4억으로 수익률 48%로 좋은 수익률은 나오지 않을 것으로 보인다.

4) 원금보존 : 전세가율은 65%으로 지방 80% 기준에 미치지 못한다. 연20%수익률을 목표로 한다면 수익률이 기준에 미치지 못하며, 현재 천안에 공급물량이 2028년까지 계속될 전망으로 9년차에 접어드는 아파트의 매매매가 떨어질 가능성도 있을 것으로 생각됩니다.

5) 리스크 대비: 3년이내에 입주물량이 적정수준 이상으로 나타나기에 대량공급으로 인한 매매가가 하락할 가능성이 보이고 전세맞추기 또한 쉽지 않을 것으로 보입니다.

나의 투자 결론 : 현재 천안의 공급물량으로 인해 투자 시 공실을 유지해야 할 수 있는 리스크가 보이기 때문에 다른 지역의 아파트를 조사해보기.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

현재 점점 아파트 가격이 조금씩 오르려는 추세구나라는 걸 아실 그래프를 통해 볼 수 있었습니다.

호갱노노에서 불당동의 대장아파트라고 하기에 어떤 곳인지 궁금한 마음으로 조사하게 되었습니다.

직장 - 자차로 30분이내로 산업단지 접근하기 좋습니다.

교통 - 지방이며 도심중심지에 있기에 좋은편이라 생각됩니다.

환경 - 주변에 병원도 많고 자차이용 시 가까운 곳에 대형마트와 백화점이 있습니다. 인근에 상권이 형성되어 있고 공원도 있습니다.

학군 - 근접한 곳에 초등학교, 중학교가 있으며 학업성취도도 좋은 것으로 나타났습니다.(학업성취도 평가가 2016년이전까지만 평가를 했다는 사실도 알게 되었습니다.) 

저환수원리를 통해 막연하게 느껴지는 단지에 대한 생각이 체계적으로 잡혀간다는 느낌을 받았습니다.

그리고 직장,교통,환경,학군을 조사해보며 이 단지의 메리트를 볼 수 있어 단지의 선호도를 임장 전 간접적으로나마 판단할 수 있게 되었습니다.

하나하나 찾으며 정보를 입력하는 과정이 익숙치 않아 어려움을 겪었으니 익숙해진다면 좀 더 능숙하게 할 수 있을 것이라고 생각됩니다.