✅아파트명
연수서해그랑블 1단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 [B]
(1) 인천 연수구 종사자수: 145,549명 [B]
(2) 수도권 비교
- 수도권과 비교했을 때 중간 느낌
- 서울 4~5급지 수준 (광진구, 양천구, 노원구, 관악구, 서대문구 등)
- 수원시, 고양시, 용인시, 이천, 하남 등
(3) 광역시 비교
- 부산 비교했을 때 전체 구 기준 상위권 수준
- 대구 비교했을 때 달서구(산업단지) 제외하고 비슷함
- 대전, 광주, 울산과 비교했을 때 중간수준
2. 교통 [B]
(1) 서울 접근성 [B]
- 강남: 50분 (자차), 대중교통 1시간 30분
- 여의도: 50분(자차), 대중교통 1시간 30분
- 시청: 1시간 4분(자차), 대중교통 1시간 50분
* 출퇴근 시간은 더 혼잡할 수 있지 않을까?
(2) 인천 주요직장 [A]
- 연수구 삼성바이오, 셀트리온: 15분
- 남동구 국가산업단지: 15분
- 부평: 33분
- 구월동 터미널: 30분
- 주안 국가산업단지: 30분
3.학군 [A]
(1) 중학교 학업성취도 (광역시 비교)
- 인천은 광역시 중에서는 85% 이상 학교 수 5위 (6개 광역시 중)로 높지 않은 편
- 연수구는 인천 내에서는 가장 학업성취도가 높은 구
- 외부 수요를 끌어당길만한 학군지는 아니지만 인천 내에서는 학업에 관심있다면 연수구로 갈듯
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- 송도동: 인천해송중, 박문중, 인천신정중, 신송중
- 동춘동: 연성중, 인천여중
(2) 고등학교
- 의치한 많이 보내는 고등학교 없음
- 서울대 많이 보낸 학교는 연수구 송도고(일반, 옥련동), 인천포스코고(자사고, 송도동)
(3) 학원가
- 인천에서는 연수구 학원가 규모가 가장 크다
- 특히 송도동 학원가 (인천 1위), 동춘동은 규모가 줄어들지만 인천내에서는 평균이상인 편
- 동춘동은 구축이 많아 옛날 학원 중심가였을 듯
(4) 국제학교
- 송도에 국제학교가 위치해 있어, 유명인, 찐 부자들이 자녀들을 보냄
- 학군지로서는 학원가가 많은 송도동을 더 선호할 듯
- 동춘동에서는 지하철, 버스 등 대중교통 또는 라이딩 하기에 먼 거리는 아니다.
- 타겟 아파트에서는 역까지 거리가 있어 차로 이동하는 것이 낫다.
4. 환경 [A]
(1) 백화점: 없음 (현대아울렛)
(2) 대형마트: 코스트코, 롯데마트 2개, 홈플러스 2개, 이마트 1개
(3) 종합병원: 나사렛국제병원
(4) 스타벅스: 18개
(5) 기타 환경: 평지 택지가 잘 조성되어 있으며, 공원이 있고 환경 깔끔하다 (송도동 신도시 느낌, 동춘동 구도시 느낌)
5. 공급 [B]
(1) 인천광역시 [A]
최근 10년간 공급이 적정공급 초과했으며,
26년 적정공급 이후 3년간 줄어드는 추세
(2) 연수구 [B]
최근 3년간 공급량 과다하며,
25년 공급량 2배 이상, 26년 공급량 없고(갑자기 0),
27년 적정공급량, 28년 공급량 과다
25년~27년 3년간 평균 공급량 2,409 (적정수요 1,957 대비 초과)
직장: B / 교통: A / 학군: A / 환경: A / 공급: B
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 28평 현재 매매 4.3억, 전세 3억 (투자금 1.3억)
5년 내 고점 매입시: 2022년 1월 매매 5.6억 전세 2.7억 (투자금 2.9억)
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 3.9억 전세 2.5억 (투자금 1.4억)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
전고점 대비 -23% 로 싸긴 하다.
그렇지만 연수구 내 다른 아파트와 비교할 때 가치 대비 평범하다고 느낌
2) 환금성 (O)
해당 생활권 내에서는 신축이 많진 않다.
신축 단지 아파트 수요는 있어 보인다.
3) 수익률 (△)
투자금 대비 수익률이 높지 않다.
같은 투자금이라면 수도권에 다른 아파트 투자
4) 원금보존 (X)
전고점에서도 인천 공급량이 많아 전세가가 많이 높진 않았었다.
앞으로도 공급량이 적은 편이 아니므로 전세가가 하락할 여지도 있어 보인다.
5) 리스크 대비 (X)
26년에는 공급량이 없으나, 27년~28년은 다시 초과하므로
주의해야 한다
나의 투자 결론 :
장기적으로 잃지 않는 투자를 할 수 있을 것 같지만 가치 대비 가격도 평범하다.
당분간 공급이 많고 투자금도 높으므로 투자하기 적합하지 않은 단지라 생각함.
✅ 작성하면서 느낀점 :
아파트 매수, 매도 전에 지역과 단지에 대한 분석이 중요하다..!!
저환수원리 투자원칙에 따라 비교분석 해봐야 한다.
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