남산동 남산센트럴스카이 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85기 165조 부동23]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 : 대구시 중구 남산동 남산롯데센트럴스카이

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 

대구 중구 종사자수  87,743명, 사업체수 25,518명

2. 교통

반월당역 4분 / 범어역 12분 / 성서산단 27분

3.학군

경구중학교 92.2%, 성명여자중학교 85.3%

4. 환경

현대백화점 대구점 

5. 공급

의미 있는 공급물량은

더샵동성로센트리엘 25.11. 392세대

힐스테이트대구역1차 25.05. 216세대

힐스테이트대구역2차 25.05. 174세대

힐스테이트동인(주복) 25.05. 941세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 매매 7.95억, 전세 4억

5년 내 고점 매매 9.5억, 전세 5억

5년 내 저점 매매 6억, 전세 3.3667억

수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)

현 시세 : 남산롯데 33평 25년 3월 매매 7.95억, 전세 4억

5년 내 고점 매입시 : 22년 5월 매매 9.5억 전세 5억

5년 내 저점 매입시 : 22년 12월 매매 6억, 전세 3.3667억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : X (고점대비 16% 빠진 금액이긴 하지만 근처 청라자이 대비 7.35억 대비 0.6억 비쌈)

2) 환금성 : O (4층이상, 987세대)

3) 수익률 : X, 전고점까지 가도 수익률 100% 안됌

                  5년 내 고점에서 매수했다면 -1.55억(-34%) 손해이고 저점에서 매수했다면 1.95억(74%) 이익 

                  100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년동안 3.95억 만큼 올라줘야 한다. 7.95+3.95=11.9억

4) 원금보존 : 전세가율 기준 충족 X  

5) 리스크 대비: 올해 말 정도 공급물량이 소진되고 전세물량이 없다면 ok, 역전세 대응 가능하다면 O

나의 투자 결론 : 근처 비슷한 연식 단지 대비 비싸서 저평가는 아님. 수익률 측면에서도 투자금 대비 100%를 얻기위해선 11.9억까지 상승해야하는데 전고점보다 2.4억 높은 금액임. 전세가율도 50%로 너무 낮고 투자금 대비 수익률이 나오지 않음. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

사는 지역의 대장단지라고 해서 마냥 좋게 보았는데 투자 측면에서는 전세가율도 낮고, 수익률 측면에서 좋지 않다. 더 가치있는 저평가된 물건을 찾아 스스로 버틸 수 있는 확신을 가지기 위해 수익률보고서를 반드시 작성해야겠다.