[열기85기67조 으니으닝]신공덕동 신공덕삼성래미안1차 수익률분석보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명

신공덕삼성래미안1차

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

3.학군

초등학교는 길을 2번정도 건너야하지만 마포내에서는 선초하는 초등학교로 학급당인원수 및 전교생수가 양호한 편임.

학업성취도가 높은 학교는 아니나 특목고 진학률이 상당히 높은 편.

4. 환경

길건너편 대형마트(이마트)

5호선 타고가면 영의도 더현대, IFC몰접근가능

주변 대형병원은 없으나 여의도에 가톨릭대학성모병원,  종로에 강북삼성병원, 서대문에 세브란스병원 가까운 편

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 저평가 되어있지 않음. 

2) 환금성 : 환금성은 뛰어남. 사람들이 좋아하는 지역.

3) 수익률 : 현재 투자금이 8.5억이 들기때문에 이 투자금으로 더 좋고 저평가 된 곳을 찾아봐야겠다고 생각함.

4) 원금보존 : 현 젠세가율이 43%로 적정전세가율에 한참 못미치며 원금보존의 리스크가 있음

5) 리스크 대비: 공급은 거의 없는 상황으로  공급으로 인한 전세가, 매매가 하략의 영향은 낮으나 금액대가 상당이 높아 잔금리스크가 있음

나의 투자 결론 : 과거 마포는 선호하는 지역이 아니라 투자의 기회를 주었으나 현재는 선호하는 지역으로 바뀌면서 실거주가치보다 매매가가 더 높은 가격대를 형성하고 있으며 환경도 좋아지면서 과거 비슷했던 쌍뚱이 단지들에 비해 전세가도 상승하고 있다. 

과거 15년 전후 투자를 했다면? 전세가율60%였을때 투자를 했어도 매매가는 하락했으나 전세가가 올라가면서 전세상승분을 얻을 수 있었으며 환경개선으로인해 선호지역으로 바뀌면서 현재 하방지지선이 꽤 높다. 거래가 활발하다고 보기는 어렵지만 그래도 21년 전고점수준과 비슷한 호가로 나오고 있다. 

이런 단지를 찾아볼 것.  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

하지만 마포가 환경개선되기 전 상황에서 기회가 있었으며 그때 샀다면 수익률이 800%가까운 수익률을 얻을 수 있다. 심지어 공덕신축단지들과는 거리가 꽤 있음에도 불구하고 그 생활권 자체가 선호지역으로 바뀌니 신공덕래미안까지 영향이 가지 않았나 싶다.

이런 단지를 투자하는 것은 맞지 않으나 이런 특징을 갖는 단지를 찾으면 많은 수익을 줄 수 있을 것.