병점동 병점역 아이파크캐슬 수익률 분석 보고서 [열기 85기 5늘의 행동이 8년뒤 인생을 바꿀조 유용한숲]

✅아파트명 : 병점역 아이파크캐슬

✅위치(지도)

✅입지평가

✅1. 직장

• 경기도 화성시 : S등급  종사자수 : 564,646 / 사업체수 : 109,914

✅2. 교통

• 강남역 : 1시간 18분 / 여의도역 : 1시간 14분 / 시청역 : 1시간 18분

✅3. 학군

• 병점중학교 : 외고 진학 2명
• 안용중학교 : 외고 진학 1명

✅4. 환경

• 대형마트 : 홈플러스
• 종합병원 : 가까운 곳에는 없으며 그나마 가까운 곳이 한림대학교 동탄성심병원 존재

✅5.공급

• 경기도 화성시 : 총 8,448세대
• 경기도 오산시 : 총 6,404세대
• 경기도 수원시 : 총 7,620세대
• 화성, 수원의 경우 공급부족, 오산의 경우 공급과잉이다. 전체적으로 봤을 때는 공급이 부족하다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

• 저점이었던 2023년 2월에 구매했다면 현재 기준으로 전체 수익률 52%(연 수익률 약 26%)을 얻을 수 있었다.

  순수익도 투자비용 2억 3천 기준 1억 2천으로 괜찮은 수익을 얻을 수 있었다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 병점역 아이파크캐슬의 경우 GTX-C노선이 지나간다는 것이 지금까지 결정된 호재이기는 하다. 하지만 현재 예산 문제로 착공이 지속적으로 늦어지고 있으며, GTX 노선이 생긴다고 강남 등 서울 출퇴근자가 굳이 병점역까지 내려와서 살지는 않지 않을까 라는 생각도 든다. 또한 21년식 신축이라는 장점은 있으나, 병점역 건너편에 수많은 주공아파트들에 비해서 7억이라는 가격이 저평가된 비용은 아닌 것 같다. 딱 적당한 가격이라 생각된다. 또한 병점은 전투기 소음이 생각보다 심하여 이것도 가치평가에 있어서 마이너스 요소로 생각된다.

결론 : 적정가격으로 생각됨

2) 환금성 : 현재 지난 1년 간 매매 거래건은 약 40건(전체 84형 세대수 대비 약 2%)인 반면 현재 매매 매물수는 154개로 공급 과잉인 상황이다. 환금성 측면에서는 좋아보이지 않는다.

결론 : 환금성 떨어짐

3) 수익률 : 적정 전세가율 60%를 기준으로 생각하면, 10년 뒤 전세가가 2배 상승한다면 7억이 될 것이고, 이 경우 적정 매매가는 11.7억 정도가 예상된다. 현재기준 투자금 3억 5천으로 약 4.7억을 벌 수 있으므로 연수익률 13.3%가 예상된다.

결론 : 대박은 아니고 높게보면 중박 정도?

4) 원금보존 : 저점에서 구매했다면 현재 매매가 1억 2천 상승, 전세가 약 5천 상승하여 투자금 2억 9천 대비 절반 정도를 회수할 수 있다. 원금보존 측면에서 보통 정도로 보인다.

5) 리스크 대비 :  전월세 거래건수는 매매에 비해 훨씬 많은 편이다. 역전세만 발생하지 않는다면 리스크 대비 측면에서는 우수해보인다.

나의 투자 결론 : 신축이라는 장점과 단지 구성도 깔끔하게 잘 되어 있다는 장점은 있다. 이에 더해 GTX-C 노선 도입 시 양재 및 삼성역 정차를 통해 서울 접근성도 개선된다. 하지만 GTX-C 노선의 경우 착공이 지속적으로 지연되고 있으며, 단지 내 조성과는 별개로 주변에 편의 시설이 매우 부족하며, 식당 등 시설도 부족한 상황이다. 또한, 주변에 안녕동, 세교동 등에 여러 아파트의 공급이 지속되고 있어 투자 매물로는 적합하지는 않다고 생각한다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 그냥 단순히 아파트를 볼 때와 수익률 분석을 할 때는 느낌이 달랐다. 가치 평가를 하기 전 처음 아이파크캐슬을 봤을 때는 와 단지도 깔끔하고 신축이고 좋아보이네~ 정도로만 생각할 수 있었고 그나마 GTX-C 노선이 확정된다고 했을 때는 입지 측면에서 좀 더 좋아지려나~ 라는 생각만 했었다. 월부에서 배운 가치평가 기준에 따라 아이파크캐슬을 평가해보니 살기 좋겠다 라는 생각보다는 더 좋은 매물이 많지 않을까라는 생각을 할 수 있었다. 현재는 앞마당도 없기에 아이파크캐슬과 비교가 적절한 단지에 대한 데이터가 없다. 비교 평가를 할 수 있도록 더욱 투자 공부에 매진하면서 앞마당을 넓혀가야겠다는 생각도 했다.

앞으로도 화이팅!