신대방동 우성1차아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 85개 167조 간지롱]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 1조 닉네임]

✅아파트명 

동작구 신대방 우성1차 아파트 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

동작구 종사자수 106,159(B등급)

2. 교통

강남 47분, 여의도 22분, 시청역 35분

3.학군

숭의여중 (93.7%, 특목고 2.3%), 대방중학교(88.6%, 특목고5.9%)

4. 환경

인접한 위치에 대학병원 2곳 - 한림대학교강남성심병원, 대림 성모병원 

인근에 롯데백화점 관악점과 롯데백화점 영등포점 2곳 위치

5. 공급

동작구 수방사 공공분양 2028.12 / 556세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

전고점 13.7억 대비 현재가 8억원으로 42% 하락한 상태입니다. 교통과 직장, 학군에 좋은편에 비해 현재 가치, 가격이 많이 하락한 상태로 보입니다. 

1. 직장 : 강남, 시청, 여의도 직장과 가까운 거리에 위치해 있습니다.
2. 교통 : 강남 50분 내, 여의도 25분 내, 시청 35분 내 거리에 위치해 있습니다.
3. 학군 : 근처 학교가 많이 밀짚되어 있으며, 특히 특목고 진학률이 높은 대방중(88.6%, 특목고5.9%),  숭의여중 (93.7%, 특목고 2.3%) 학교가 있습니다. 

2) 환금성 : 교통, 직장, 학군 입지가 좋은 위치의 1000세대가 넘는 대단지 아파트로, 근처에 백화점과 대학병원이 인접해 있어 환금성이 좋다고 판단됩니다. 

3) 수익률 : 현재가 매매 8억/ 전세 3.47억, 전고점 13.7억으로, 미래가치가 있다고 판단하여 상승한다고 하였을 시 

 수익률(137000-45300)/45300=202% 예상됩니다. 

4) 원금보존 : 수요 대비 입주물량이 부족한 상태로 입지독점성이 있다고 판단됩니다. 다만, 20년이 넘은 구축아파트라는 점이 전세가가 많이 오르지 않고 낮은 것 같습니다. 

5) 리스크 대비: 현재 입지독점성이 좋은편이라고 판단되나, 투자금 4.5억 전세가율은43%로 갭 차이가 크다고 생각됩니다. 투자금 보유 시 전고점으로 향후 10년을 바라보았을 때 투자할 가치가 있다고 보여집니다. 

나의 투자 결론 : 동작구 주변 매물을 좀 더 비교분석하고, 임장을 통해 부동산 가치를  판단해야겠다고 생각

✅ 작성하면서 느낀점 : 

아파트를 처음에 선정하면서부터, 서울에 있는 아파트의 매매가를 보며, 다시한번 높은 가격에 놀랐고, 

최근 하락한 아파트를 찾으려고 많이 서칭하며 찾았습니다. 

마포구와 영등포구는 계속 아파트 가격이 상승하고 있는 추세라 찾기 어려울 것 같아 지역을 동작구로 눈을 돌렸습니다. 

저환수원리에 따라 입지분석을 해보니, 아파트의 가치를 아주 살짝? 조금이라도 판단할 수 있었습니다. 

1988년에 지어진 구축아파트라는 점을 빼고는, 직장, 교통, 학군, 환경은 좋았습니다. 

1)교통과 직장 : 강남역 1시간내로 갈 수 있는 거리와 여의도, 시청 또한 30~40분내로 접근 가능한 위치해 있었습니다. 전철역은 신풍역(7호선)과, 신대방역(2호선), 보라매공원역(신림선) 인접해 있었습니다. 

2)환경 : 주변에 아파트 단지들이 많고, 대학병원은 3곳, 백화점은 인근에 2곳, 하나로 마트가 위치해 있어 편의시설과 상권이 잘 마련되어 있어 환경은 좋다고 판단되었습니다. 

3)학군 :  인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 많이 분포되어 있었고, 특목고 진학률이 높은편인 대방중(5.9%), 숭의여중(2.3%) 학교도 있어 부모들이 좋아하는 위치라고 판단되었습니다. 

4)공급 : 동작구에는 수방사 공공분양 556세대가 28년12월에 입주하나, 아직 수요에 비해 공급물량이 적다고 판단되어 입지독점성은 있다고 판단되었습니다. 그러나 인접한 영등포구에 아파트가 총 800세대 아파트 분양예정인 곳이 3곳이 되다보니 이부분에 영향을 미칠수 있는지 궁금했습니다. 

임장을 가지 않고, 우선 데이터를 정리하여 보다보니, 실제 그 단지의 분위기나 환경이 궁금해졌습니다. 

해당 지역의 상권과 조금 더 파악하여 투자 여부를 정확히 판단할 수 있을 것 같다 생각하였습니다.

분위기 임장을 하고 와서 판단한 항목들을 다시 비교해보겠습니다.