[리노리노] 2주차 사당동 사당 우성2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 86기 재프조(96조) ]

* 사당동 사당 우성2단지 아파트 수익률 분석 보고서 [ 열반스쿨 기초반 86기 재프조(96조)  리노리노]

✅아파트명

: 사당 우성2단지 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

: 동작구 종사자 수 106,159명

2. 교통

강남역 2호선 24분

여의도역 9호선 26분

시청역 1호선 34분

3.학군

사당중 71%, 서문여중 92%

4. 환경

• 대형마트: 롯데마트 서초점( 대중교통 30분 이내) ,이마트 여의도점( 대중교통35분 이내)
• 종합 병원:  여의도 성모병원(대중교통 25분 이내),서울성모병원(대중교통 30분 이내), 서울특별시 보라매병원(대중교통 40분 이내)
• 대형백화점: 신세계백화점 강남점(대중교통 25분 이내), 현대백화점 압구정 본점(대중교통 35분 이내) 

5. 공급

 2028년 12월 556세대 공급물량 있음.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

5년내 고점 매입시: 2021년 5월 매매 12.4억, 전세 4.6억

5년내 저점 매입시: 2020년 4월 매매 6.7억, 전세 5.1억

현재 시세(아실 기준): 23평 매매 11.2억, 전세5.5억 

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 12.4억, 현재 11.2억으로 전고점 대비 15% 하락한 금액으로 저렴하진 않은 금액으로,

                  기타 단지와 비교분석 필요.

2) 환금성 : 도보 10분 이내로 4, 7호선 이수역(총신대입구역)을 이용하고 강남역, 여의도역, 시청역을 대중교통 35분                       이내 이용 가능. 대단지이고 삼일초등학교(도보6분), 남성초등학교(도보13분)가 위치해있어 수요가 있을것                   으로 판단.

3) 수익률 : 매매 11.2억, 전세5.5억으로 투자금 5.7억이 듬. 

4) 원금보존 : 전세가 낮고 매매가의 50% 되지않아 원금보존 위험성 있음. 

5) 리스크 대비: 2028년도 12월 동작구 노량진수방사 556세대 공급물량 풀릴 예정으로, 리스크 발생 가능성 있음. 

나의 투자 결론 : 비교할 단지 더 찾아보고 결정하기.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

같은 아파트 39평, 42평대에 비해 매매가와 전세가 모두 5년내 상승률이 미진하며, 전세가가 매매가의 50%이하인 점,2028년도 주변에 공급물량이 풀린다는 점 등의 리스크가 있다.

하지만 직장, 교통, 학군, 환경 등의 이점이 확실하여 무릎까진 아니여도 허리에서 매매한다면 장기적으로 봤을때 수익을 거둘 수 있지 않을까 생각한다. 

강의에서 배운 저환수원리에 직접 대입하여 수익률 분석을 해보니, 매당 단지를 바라보는 나의 주관적인 생각과 객관적 데이터는 다르다는 것을 느낄 수 있었다.

기타 여러단지들과 비교하여 수익률 비교 연습도 해보고 실제 투자시에도 활용할 수 있도록 해야겠다.