[열반스쿨기초 85기 109조] 오류동 동부골든 아파트 수익률 분석 보고서

내 집 마련 후보 단지 중 하나였던 오류동 동부골든 아파트.

만약 투자로 하게 되면 수익률은?? (두근두근)

✅아파트명: 동부골든 아파트

✅위치(지도)

서울시 구로구 오류동 338

✅입지평가

1. 직장 A

구로구 종사자 수 240,689명 → 약 24만 명

2. 교통

강남역 52분 / 버스 1 + 지하철 환승 1

시청역 42분 / 버스 1 + 지하철 환승 X

광화문 역 47분 / 버스 1 + 지하철 환승 1

→ 주요 업무지구 단지 대부분 1시간 이내 컷

3.학군

개봉중학교 66.9%, 오류중학교 63.9%, 경인중학교 76.3%

→ 학업 성취도는 좋지 않다..

4. 환경

구로성심병원 1개

코스트코 고척점 1개

스타벅스 오류동역 부근 1개

5. 공급

2026년도까지 적정 수요보다 매우 부족한 물량.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

고점 매수시 오히려 마이너스 수익률😨

저점 시기에 맞춰 잘 들어가야 수익을 가져가는 단지

✅현장사진

아파트 단지로 들어가는 언덕길이 보인다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 매매가 75% (-25%), 전세율 62%

2) 환금성 : 1,236세대의 대단지

3) 수익률 : 저점을 잘 잡아야 수익률을 볼 수 있는 단지

IF, 만약 지금 투자에 들어간다면?

년 20% 수익률을 보고 싶다면 약 4년 3개월 후 전고점 회복필요

만약 10년 보유 후 수익률 20% 가져가고 싶다면 7.9억까지 상승해야 함

→ 할 수 있지 않을까?

4) 원금보존 :

2026년도까지 입주 물량 부족

전세가 전체적으로 우상향하는 그래프로 보이나, 시기에 따라 떨어질 땐 확 떨어지므로 전세가를 잘 봐야 할 듯

5) 리스크 대비: 

5년 내 최저 전세가는 2.3억 (2020년 5월) 

만약 투자한다면 여유 현금이 필요할 수도 있겠다.

나의 투자 결론 : 

저평가 되어있는 단지로 보이고, 역전세에 대한 리스크만 대비한다면 투자처로 나쁘지 않은 듯 보인다.

하지만 더 좋은 단지가 있다면 우선 순위에서는 밀릴 듯 하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

실거주용으로는 나쁘지 않아 보인다.